Avril 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀

#1. Les décisions “AirBnB” sur le régime d’autorisation

Plusieurs décisions (TA Pau, ord., 3 juin 2022, n°2200930 ; TA Pau, 21 octobre 2022, n° 2202015 ; TA Pau, 16 sept. 2022, n° 2201595 ; TA Poitiers, 2e ch., 7 oct. 2022, n° 2002189 ; TA Nice, 2e ch., 20 oct. 2022, n° 1900561 ; TA Melun, ordonnance n° 2208697 du 31 octobre 2022) ont récemment été rendues concernant le régime d’autorisation de changement d’usage de locaux d’habitation, en locaux à usage de locations meublées de courtes durées.

Pourquoi c’est intéressant ?

Pour rappel : il existe un régime qui interdit au propriétaire d’un logement qu’il souhaiterait le proposer en location meublée de tourisme (type “AirBnB”), de faire n’importe quoi. Ce régime d’autorisation est fixé par les articles L. 631-7 et suivants du CCH :

• Il prévoit que dans certaines communes (> 200 000 hab ou les communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), les propriétaires de locaux destinés à l’habitation doivent, avant de changer l’usage de ceux-ci, obtenir l’autorisation du maire. Or, il résulte de cet article que « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » constitue un changement d’usage. Cette obligation ne concerne en revanche pas les locaux qui concernent la résidence principale du loueur.

• Ce dispositif d’autorisation préalable peut aussi être étendu à d’autres communes de moindre importance, sur délibération du conseil municipal.

• Il peut également être décidé d’instaurer une obligation de compensation prenant notamment la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Pour mémoire : par une décision de 2020, il a été jugé que ce mécanisme était conforme au droit européen s’il est imposé par une raison impérieuse d’intérêt général et proportionné aux objectifs poursuivis.

Pour ceux qui veulent aller plus loin sur le sujet, le Ministère du logement a établi un guide très bien fait (ici). Celui-ci liste notamment les outils permettant d’encadrer ce type de locations :

1- La règlementation du changement d’usage (CCH. Art. L. 631-7 et s.) ;

2- La limitation à 120 jours par an la location saisonnière des résidences principales (C. Tourisme. Art. L. 324-1-1) ;

3- La déclaration préalable en mairie des meublés de tourisme. Cette déclaration préalable obligatoire ne concerne pas les résidences principales (C. Tourisme. Art. L. 324-1-1).

L’apport des JP : elles ont validé la conformité d’un tel régime d’autorisation au CCH et au droit européen. Elles ont cependant parfois sanctionné la délibération qui venait d’être prise, soit au motif de la sécurité juridique, parce que le délai de mise en œuvre était trop court et ne permettait pas aux propriétaires de s’adapter, soit au motif de l’absence de raison impérieuse d’intérêt général car les communes s’appuyaient sur des données peu pertinentes de la période COVID ou ne démontraient pas le lien entre l’augmentation de ces locations et l’évolution des autres prix.

#2. Les dark stores et les datacenters sont des entrepôts au sens du Code de l’urbanisme

Le décret et l’arrêté du 22 mars 2023 sont venus préciser la qualification juridique des dark stores, dark kitchens et datacenters et adapter les destinations et sous-destinations prévues par le code de l’urbanisme. A noter :

• la création d’une nouvelle sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » dans la destination modifiée « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire » ;

• la modification de la définition de la sous-destination « entrepôt » dans la destination modifiée « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire », laquelle recouvre désormais explicitement les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique (dark stores, y compris lorsqu’existent des points de retrait ouverts aux clients), et les locaux hébergeant les centres de données (datacenters).

Pourquoi c’est intéressant ?

En ce qui concerne les dark stores, les entreprises devront dorénavant demander un changement de destination pour continuer à exploiter leurs activités installés dans d’anciens commerces. Si le PLU interdit ce type d’activité à cette adresse et donc que le changement de destination est refusé, ils devront quitter les lieux.

Ces textes s’inscrivent dans la continuité d’un arrêt qui avait été rendu le même jour par le Conseil d’état, dans lequel ce dernier avait donné raison à la ville de Paris dans le contentieux qui l’oppose aux enseignes Frichti et Gorillas. La haute juridiction avait en effet considéré que les dark stores sont des "entrepôts" au sens du code de l’urbanisme et du PLU de Paris. À cet égard, Frichti et Gorillas "auraient dû déposer une déclaration auprès de la mairie de Paris pour utiliser comme “dark stores” des locaux qui étaient à l’origine des commerces traditionnels et la ville de Paris pouvait s’opposer à cette transformation", souligne le Conseil d’État, dans un communiqué (ici). Il estime ainsi que la mairie "avait le droit de demander que les deux sociétés restituent ces locaux à leur activité d’origine, les entrepôts étant interdits en rez-de-chaussée sur rue à Paris".

#3. Les TMA ont le même taux de TVA que les travaux principaux

Pour les férus de TVA, une réponse ministérielle récente vient confirmer que les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) sont des travaux accessoires non indépendants des travaux de construction réalisés dans le cadre de la VEFA. Ils bénéficient à ce titre du taux applicable à l'opération principale dont ils constituent l'accessoire.

#4. Un guide pour vous aider à lire la nomenclature de l’évaluation environnementale des projets

Le Ministère de la transition écologique a mis à jour son Guide de lecture de la nomenclature des études d’impact (art. R. 122-2 du code de l’environnement).

Un document très clair et à avoir sous la main pour mener ses projets de manière sécurisée.

#5. Pas d’eau, pas de permis

Non, nous n’avons pas encore perdu la boule chez (Un)Mute 🤣.

Face à l’urgence climatique🌞, certaines communes du Var viennent d’interdire ✋ toute nouvelle demande de permis de construire. Cette décision viserait à interpeller l’opinion publique et à permettre d’ouvrir un débat national sur le sujet.

Une proposition de loi a même été déposée par le député Christophe Naegelen et propose de "doter les maires des communes ne disposant pas d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale, du pouvoir d’autoriser ou d’interdire les nouvelles constructions lorsque celles‑ci présentent un risque pour l’équilibre des ressources en eau de la commune et son environnement."

#6. Comment vous pouvez déroger ou optimiser les règles du PLU si votre projet est exemplaire du point de vue énergétique ou environnemental

Un décret et un arrêté du 8 mars 2023 sont venus apporter des précisions quant à la possibilité, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale, de déroger aux règles de hauteur des constructions définies dans le PLU.

On garde le suspens pour le moment car Antoine nous a déjà chauffé sur le sujet et nous vous dévoilerons tout ce qu’il faut savoir dans sa prochaine aventure (le lundi 1er mai 2023).