Juillet 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀

Du coté des tendances …

#1. Les promoteurs pratiquent eux aussi la 3e démarque

Sous ce titre un peu provocateur se cache une nouvelle pratique qui peut poser question et qui, à notre connaissance, est inédite.

Compte tenu de la hausse des taux des crédits immobiliers, le marché des logements neufs s’est écroulé. Les vente ont reculé de moitié en ce qui concerne les investisseurs particuliers et les ventes aux investisseurs comme les bailleurs HLM ont également reculé. Plusieurs promoteurs ont alors décidé de mettre en place un nouveau dispositif pour attirer de nouveaux clients et écouler leur stock.

Selon Le Figaro, certains promoteurs pratiquent des remises globales à l'achat qui vont bien au-delà de l’habituelle prise en charge des frais de notaire ou d’une cuisine équipée. Cogedim, par exemple, propose de prendre en charge pendant quatre ans 600 € de la mensualité de crédit, soit 50 400 €.

Nexity propose une offre sur une durée réduite à 18 mois, mais 1.500 € par mois.

Véritable solution permettant de passer la tempête ou pis-aller, nous ne le savons pas. Ce que nous constatons c’est que après un réel engouement des acquéreurs, les désistements se sont multipliés faute d'obtention de crédit.

#2. Les notaires planchent sur des propositions pour le logement

Cette année le congrès annuel des Notaires de France se tiendra, en septembre à Deauville, sur le thème du logement. Trois groupes de travail sur “produire du logement”, “faciliter l’accès au logement” et “pérenniser son logement” y présenteront leurs propositions en vue de l’adoption d’une série d’évolutions juridiques.

A lire ici, le dossier de presse particulièrement intéressant qui présente les chiffres les plus récents sur le logement et les différentes propositions. On y retrouve notamment des réflexions visant à :

• Faciliter la délivrance des permis de construire par l’amélioration de la concertation locale,

• Encourager les appels à projets urbains et les chartes locales sur la qualité des logements, afin de rapprocher les acteurs publics et privés dans la production de l’offre de logements,

• Mieux encadrer les décisions des collectivités visant à protéger le logement et limiter la prolifération des locations courtes durées,

• Encourager la surélévation, la reconversion de l’existant, voire sa réversibilité,

• Développer le logement intermédiaire dans le parc existant, par le biais d’un statut de bailleur privé,

• Développer l’accession à la propriété en baissant le coût d’achat immobilier par le recours à de nouveaux montages juridiques et des statuts hybrides entre locataire et propriétaire.

#3. Le projet d’arrêté du PLU bioclimatique de Paris est en ligne

Pour celles et ceux qui n’auraient pas encore trouvé leur lecture de l’été (ou n’auraient pas prévu de bosser leur déontologie), vous pouvez vous orienter vers le projet d’arrêté du PLU bioclimatique de Paris qui vient d’être mis en ligne.

#4. Projet de loi relatif à l’accélération de la reconstruction des bâtiments dégradés ou démolis au cours des violences urbaines

Le Sénat examinera, mardi, le projet de loi relatif à l'accélération de la reconstruction des bâtiments dégradés ou démolis au cours des violences urbaines survenues du 27 juin au 5 juillet 2023 et au traitement des copropriétés dégradées.

Parmi les propositions du projet de texte, on note :

des adaptations du code de l'urbanisme prévues par ordonnance permettant :

• la reconstruction ou la réhabilitation à l'identique de ces bâtiments en appliquant les règles d'urbanisme applicables au moment de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme initiale, même si le plan local d'urbanisme ou la carte communale s'y oppose.

• la possibilité de commencer les travaux préliminaires de reconstruction ou de réhabilitation dès le dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme auprès de l'autorité compétente, sans attendre sa décision.

• d'accélérer l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme portant sur ces opérations de reconstruction, en divisant par deux, voire trois, la durée totale d'instruction.

  En matière de commande publique :

• la possibilité pour les MOA publics de conclure des marchés ou des lots d'un marché sans publicité mais avec mise en concurrence préalable, dès lors que leur montant sera inférieur à un seuil défini dans l'ordonnance,

• la dérogation à l'obligation d'allotissement afin de confier à un même opérateur économique un marché global portant à la fois sur la conception et la construction ou l'aménagement en urgence de ces bâtiments et équipements.

Du coté de la JurisPrudence, des textes et des décisions ministérielles …

#1. La possibilité pour les organismes d’HLM d’acheter en VEFA la totalité d’un programme de construction de logements

Cette question a longtemps fait débat chez les praticiens. Même si certains commentateurs restent dubitatifs quant à cette possibilité, il est devenu de pratique courante de pouvoir admettre la compatibilité de cette pratique tant par rapport aux règles du Code de la Commande Publique (CCP), que par rapport à celles du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

S’agissant des règles du CCP, à l’occasion d’une décision dite Wiener Wohnen (CJUE, 22 avril 2021, C‑537/19) relative à la conclusion sans publicité ni mise en concurrence d’un contrat de location en l’état futur d’achèvement – et donc largement transposable à la conclusion d’une VEFA – la CJUE a rappelé qu’à défaut d’influence déterminante du bailleur social sur la nature ou la conception de l’ouvrage, le promoteur peut échapper aux règles de la commande publique, quand bien même le bailleur social aurait un intérêt économique direct à la réalisation des travaux. Ceci, car l’immeuble est alors considéré comme préexistant à la conclusion du contrat et donc expressément exclu du champ des règles propres aux marchés publics.

S’agissant des règles fixées par le CCH, l’article L. 433-2 relatif aux VEFA conclues par les organismes de logement social prévoit que :

« Un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 ou une société d'économie mixte peut, dans le cadre de l'article 1601-3 du code civil ou des articles L. 262-1 à L. 262-11 du présent code, acquérir :

- des immeubles ayant les caractéristiques de logement-foyer mentionné à l'article L. 633-1 ou de résidence hôtelière à vocation sociale mentionnée à l'article L. 631-11 ;

- des ouvrages de bâtiment auprès d'un autre organisme d'habitations à loyer modéré ou d'une autre société d'économie mixte ;

- des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées. »

Certains ont alors considéré, en raison de l’ambiguïté du texte, que les organismes HLM ne pouvaient pas acquérir la totalité des logements d’un programme de construction (« VEFA 100% »), compte-tenu de la mention « logements inclus » dans un programme de construction. D’autres considéraient, en s’appuyant d’ailleurs sur les débats parlementaires ayant présidé à l’adoption du texte, que ces acquisitions à 100% étaient valables dès lors qu’elles respectent l’esprit des règles encadrant la maîtrise d’ouvrage publique et la commande publique.

Une nouvelle réponse ministérielle du ministre du Logement, du 25 mai 2023, va dans ce sens, en précisant que :

« sous réserve que les organismes HLM ou les SEM de construction et de gestion de logements sociaux se saisissent effectivement d’une opportunité immobilière et n’exercent pas une influence déterminante sur les caractéristiques des ouvrages, il leur est possible d’acquérir la totalité d’un programme de logements par VEFA. »

#2. Attention à la rédaction de vos lettres d’offre d’achat

A l’occasion de deux arrêts récents, la Cour de Cassation fait œuvre de pédagogie et nous rappelle l’importance à accorder à la rédaction des lettres d’offre foncière. En effet, si elles sont suffisamment précises sur la chose et le prix et acceptées par le vendeur, elles peuvent rendre parfaite la vente et être susceptibles d’une exécution forcée.

Par un arrêt du 11 mai 2023, la Cour de Cassation a jugé qu’une lettre d'intention d'achat stipulant qu'en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières constituait une offre d’achat trop imprécise pour que son acceptation puisse constituer un contrat de vente parfait susceptible d’exécution forcée.

A l’inverse, par un arrêt du 22 juin 2023, la Cour de Cassation a jugé que dès lors que ni l’offre d’achat ni l’acceptation (par simple email) ne faisaient de la signature d’une promesse de vente une condition de perfection de la vente, celle-ci devait être considérée comme parfaite et donc susceptible d’exécution forcée.

#3. Pour la CAA de Bordeaux, les espaces de coliving entrent (en principe) dans la sous-destination logement

Qui ne s’est pas un jour posé la question de la destination à renseigner dans le dossier de demande de permis de construire quand le programme prévoyait la réalisation d’espaces de coliving ?

Jusqu’alors, nous avions tendance à considérer que le coliving pouvait relever potentiellement de deux destinations :

• Destination habitat/sous-destination logement

• Destination commerce et activité de services/sous-destination hébergement hôtelier et touristique,

en fonction des services que le promoteur prévoyait d’y voir réaliser, au sens de l’article 261 D du code général des impôts ( petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception même non personnalisée de la clientèle).

Par une décision du 6 juillet 2023, la CCA de Bordeaux :

• valide le fait qu’il ne semble pas y avoir un statut unique et unifié du coliving - ainsi que nous le considérions jusqu’alors -,

• précise que lorsque l’on considère qu’un projet de coliving entre la destination « habitation », alors il fait partie de la sous destination « logement » et non « hébergement »,

• prévoit un classement par principe en logement et par dérogation en hébergement hôtelier et exige des prestations hôtelières nettement caractérisées pour valider cette dérogation.

#4. Un juge pragmatique, s’agissant des pertes d’ensoleillement

A l’occasion du recours intenté par un syndicat de copropriétaire contre un arrêté de permis de construire accordé pour la réalisation, sur la parcelle voisine, d’un immeuble de 6 étages dont l’édification, en limite séparative, aurait pour conséquence d’obstruer la lumière des salles de bain de certains appartements, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur les conséquences attachées à la perte d’ensoleillement.

Dans un arrêt du 12 avril 2023, le Conseil d’Etat a considéré que lorsqu’une obstruction significative résulte de la perte totale d’éclairement d’une pièce d’au moins un des appartements de l’immeuble voisin, la gravité de l’atteinte doit s’apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d’éclairement d’ensemble du ou des appartements concernés.