Juin 2023 - Benjamin Lecocq, Gérant de la SCOP FAIR[E] ICI et de Edouard Mougin, associé chez MODAAL

Juin 2023 - Dans le cadre de cette interview vous allez faire la connaissance de Benjamin Lecocq, Gérant de la SCOP FAIR[E] ICI et Edouard Mougin, Associé chez MODAAL, qui vous présenteront leur métier, et plus particulièrement l’impact de l’objectif “Zéro Artificialisation Nette” (ZAN), sur le développement économique des territoires.

INTERVIEW

Eric

6/12/202315 min read

UM : Bonjour à tous les deux, nous sommes ravis que vous ayez accepté d’être le 6ème invité de notre série d’interviews. Pour commencer, pouvez-vous vous présenter en quelques mots et nous préciser ce qui fait la spécificité de votre société ?

Benjamin : Je suis Benjamin Lecocq, cogérant d’une société coopérative, une SCOP, qui s’appelle Fair[e] ici, un cabinet de conseil qui accompagne les collectivités territoriales dans leurs réflexions sur le développement économique local. C’est notre credo et ça nous amène à intervenir partout en France sur des sujets très divers, bien souvent liés à l'aménagement du territoire et donc à des questionnements immobiliers et fonciers. Nous appuyons également les démarches liées à l’entreprenariat et à l'économie sociale dans les territoires. On travaille essentiellement pour des acteurs publics, mais aussi, de plus en plus, pour des acteurs privés de tout type, des associations, des promoteurs, des aménageurs qui viennent nous chercher pour les aider à prototyper des programmes immobiliers, dans le cadre de développement en ZAC par exemple.

UM : Pourquoi FAIRE [ici] ?

Benjamin : Car on essaie autant que possible d’ancrer nos réflexions sur les territoires dans lesquels nous intervenons. On questionne le potentiel du territoire. On amène les élus à optimiser les atouts de leur territoire et à faire en sorte que, ce qu’ils mettront en œuvre fonctionnera au mieux chez eux. L’objectif est de proposer des solutions élaborées avec les acteurs locaux, et non des solutions toutes faites que nous serions allés chercher ailleurs. C’est un gage d’efficacité et de durabilité.

UM : Quelque part vous leur garantissez que ça fonctionnera ?

Benjamin : On appuie la réflexion, on co-construit avec eux en fonction des éléments qu’ils nous donnent. Libre à eux, ensuite, de prendre en main les conclusions pour engager les choses. C’est le cas en général quand la démarche a été bien appropriée, au travers des ateliers de travail, des entretiens amont que nous menons avec eux.

UM : Benjamin, tu as convié Edouard Mougin avec nous… Edouard, est-ce que tu peux de la même manière me présenter ta société, m'en dire un peu plus sur son activité et peut-être la complémentarité que vous pouvez avoir tous les deux ?

Edouard : Je suis un des deux associés de MODAAL, une structure implantée à Lyon d'une quinzaine de personnes créé en 2014 par Yann Milton. On est également une société de conseil qui intervient sur-le-champ du foncier. On intervient sur les sujets de l'aménagement, de l’urbanisme et des montages immobiliers. Nous sommes une équipe pluridisciplinaire, composée de juristes, d'économistes, d'architectes, d'urbanistes. On accompagne les collectivités sur le choix d'un opérateur en concession d'aménagement, le choix d’un promoteur en cas de vente de lots à bâtir ou de bâtiments.

De plus, nous avons la spécificité d'avoir une activité data et de développement applicatif. On a développé une expertise en interne d'intégration, de collecte et de traitement de données qui nous permet d'accélérer la production de diagnostics territoriaux, d'études de marché pour nos clients et aussi toute la partie référentielle de valeurs dans le cas de transaction.

UM : C’est extrêmement large. Vous intervenez donc depuis l'origine d'un projet et potentiellement jusqu'à sa commercialisation.

Edouard : Tout à fait. Ce qui fait notre spécificité sur le marché est notre capacité à accompagner nos clients dès l’initialisation du projet, jusqu'à sa conclusion et son passage à l’opération. On peut dire qu’on fait de l'étude pré-opérationnelle, jusqu'à la maîtrise d'œuvre. On n’entre pas en revanche dans la maîtrise d’œuvre.

UM : Des clients publics, mais aussi privés ?

Edouard : Principalement des collectivités. On intervient beaucoup sur deux échelles :

  • Les études territoriales : comment caractériser les besoins et les enjeux fonciers d'une collectivité à l'échelle de l’ensemble de son territoire,

  • Les stratégies friches : comment identifier toutes les stratégies friches d'un territoire, son potentiel foncier, à l’instar de ce que fait un promoteur mais côté collectivité. On intervient également beaucoup pour des acteurs privés qui ont un gros patrimoine et qui s’interrogent sur des questions d’arbitrage d’actifs autour du décret tertiaire par exemple, mais aussi des stratégies de valorisation qui peuvent être liées à des sorties d'opérations.

UM : Même punition 😉, pourquoi « MODAAL » ?

Edouard : Moi je vais avoir une toute autre réponse… Il n'y a pas de message derrière. C'était l’idée de créer une marque nouvelle et le double « A » permet simplement de se différencier sur internet.

Benjamin : Ils sont malins chez MODAAL !

UM : Benjamin, peux-tu m’en dire plus sur FAIR[E] ICI ?

Benjamin : On est 6 de notre côté. Nous sommes des consultants plutôt généralistes. La structure est implantée à Lyon et dans le Beaujolais. Elle a été créée par Vincent LECOMTE en 2019. Nous sommes deux associés pour le moment, Vincent LECOMTE donc et moi-même. Nous avons tous les deux 20 ans de conseils derrière nous. On intervient sur toute la France. Notre champ d'expertise c'est essentiellement celui de l’étude d'opportunité, l'étude amont qui traite des usages. Schématiquement, ça consiste à répondre aux questions suivantes : qu'est-ce qu'on peut faire à tel ou tel endroit, quels seront les projets accueillis, quelles seront les typologies d'implantation ? On travaille donc sur les usages, sur ce qui peut produire du développement économique local durable et sur les conditions qui le favoriseront. On le fait soit avec une entrée stratégique, c’est ce qu’on fait le plus souvent dans le cadre des « schéma d’accueil des entreprises », soit dans le cadre plus fin de programmes immobiliers. Dans ce cas, on travaille en opportunité : quelles cibles ? quels fonctions et services immobiliers ? ; ainsi qu’en faisabilité : quel modèle économique ? quelles options de montage ? On travaille par exemple sur des projets de tiers lieux industriels ou productifs pour lesquels nous avons de nombreuses références ; ou plus simplement sur des programmes d’immobilier d’entreprises. Le plus souvent, on accompagne des démarches qui permettent d'offrir des solutions à des acteurs nombreux en un seul et même lieu.

UM : Vous avez donc une approche qui peut être assez complémentaire si je comprends bien ?

Edouard : Oui tout à fait. Lorsqu’on intervient aux côtés de FAIR[E] ICI sur des schémas d’accueil des entreprises ou des stratégies de développement économique, voire des stratégies foncières et immobilières, nous avons une véritable complémentarité autour des usages et des filières côté FAIR[E] ICI et des montages immobiliers côté MODAAL, avec la capacité de réaliser des atlas de potentiel foncier, de caractériser ça. Vu qu'on parle de 100, 200, 300 sites, il y a un besoin d'automatisation qui est assez important et qu’on porte côté MODAAL.

UM : Comment vous êtes-vous rencontrés ?

Benjamin : On se connait par l’entremise d’un consultant, Quentin CHAPUIS, qui nous a permis de nous rendre compte qu’il y avait des choses à faire ensemble dans le cadre des « schémas d'accueil des entreprises ». Il y a de nombreuses consultations qui sont sorties ces deux dernières années et on en a gagné pas mal ensemble. Je crois d’ailleurs que nous n’avons jamais perdu lorsqu’on était ensemble 😊.

UM : Qu’est-ce qu’un « schéma d'accueil des entreprises » ?

Benjamin : C’est une étude, un document que l’on produit pour un territoire. Un territoire qui s’interroge sur la façon dont il va pouvoir répondre aux besoins des entreprises déjà présentes, mais aussi celles qu’il souhaite « embarquer », dans le cadre de son portefeuille de zones d’activités économiques. C’est une étude prospective puisque la projection se fait sur 10-15 ans, et ça implique également de regarder ce qu’il s'est passé sur les 10 années précédentes pour comprendre comment le territoire s’est développé. C’est l’occasion pour les territoires d’intégrer la loi « Climat et Résilience ». Cette loi a un impact considérable qui bouscule les habitudes des élus et des développeurs. Elle oblige à diminuer la consommation foncière, à la diviser par deux par rapport à la consommation des années 2011/2021 et ce, d’ici 2031. Ça réduit fortement le champ des implantations possibles. Il faut donc travailler la question du portefeuille d'offres, en regardant ce qu'il est possible de faire dans le cadre de zones d’activités existantes avec du renouvellement, de la densification, du remembrement pour éviter d’étendre les zones d’activités et d'agrandir la tache urbaine, ce qui était la pratique jusqu’à maintenant.

Edouard : On est finalement sur une vraie réorientation des « schémas d'accueil des entreprises » des 20 dernières années qui étaient initialement très orientés autour des questions : où est-ce que je vais créer la zone d'activité de demain pour répondre à mon besoin ? avec quelle taille de lots pour répondre à quel type d'industrie ?, à des schémas d'accueil qui se recentrent autour du renouvellement urbain des zones d'activités, du traitement de la densification et des extensions limitées qui doivent être justifiées, et de la question du renouvellement des friches. Il s’agit également du travail, plutôt mis de côté auparavant, concernant la question du foncier économique dans le diffus. Dans une logique de mixité de la ville, de transport, la question des besoins des entreprises peut être beaucoup plus complexe qu'elle ne l’était auparavant. Jusqu’à présent, les entreprises allaient dans des zones d’activités ou dans un centre d'affaires tertiaire autour d'une gare par exemple. A présent, dans la mesure où l’enveloppe foncière est beaucoup plus limitée, la question se pose de savoir comment on fait pour développer des opérations, pour améliorer, créer, recréer de l'espace et des capacités d'accueil.

UM : Comment fait-on à présent pour continuer à sur une dynamique d'emplois dans un territoire ?

Benjamin : Il n’est à présent plus possible d'aménager de la zone agricole ou des fonciers nus, ce qui était relativement aisé jusqu’alors en modifiant les PLU. Ce n’est donc pas évident car ça implique de changer de modèle. L'État demande aux collectivités de continuer à faire du développement économique, mais en restant autant que possible dans le cadre de l’existant. Il faut donc amener les collectivités à considérer les solutions qui existent, car il en existe, et à changer leur mode de faire. C’est une vraie rupture dans la façon de faire du développement économique, mais c’est aussi une vraie rupture dans la pratique non seulement des développeurs, des promoteurs, des utilisateurs, mais aussi des élus qui ont parfois du mal à faire le pas de côté.

Edouard : C’est un changement de paradigme qu’il faut quand même nuancer par deux éléments :

  • Le premier c’est que, oui la loi « climat et résilience » est venue formaliser un objectif de zéro artificialisation nette, mais depuis plus de 10 ou 20 ans, la loi SRU et d’autres lois imposaient déjà au SCOT de diminuer les surfaces, etc. on est donc sur la formalisation d’un objectif. On va dire que ce n’est à la fois pas nouveau et très nouveau ;

  • Le deuxième élément qui est important est qu’il y a une densité très faible dans les zones d’activités et que même si on a contraint l’enveloppe foncière, l’emprise globale des zones d’activités, il reste énormément à faire. On parle en moyenne de 20 à 30% d’emprise au sol des bâtiments dans les zones d’activités parce qu’on a eu une logique d’aménagement très peu dense, avec de la capacité restante pour que les entreprises s’étendent. On a certes une diminution de l’enveloppe, mais on a quand même globalement une sous-occupation, qui est à relativiser aussi parce qu’on ne densifie pas comme dans un lotissement ou comme du résidentiel, et ce pour des questions de sécurité et d’éloignement.

  • Pour autant, il y a énormément de potentiels et donc les perspectives de développement économique sont quand même nombreuses et intéressantes dans l’enveloppe actuelle. Finalement, limiter l’extension n’est pas un coup d’arrêt au développement économique parce qu’en plus de ces zones d’activités économiques, il y a aussi beaucoup de friches à retravailler. C’est ce qui fait que ces schémas d'accueil sont intéressants. On change juste d’approche. Au lieu de faire des extensions sur des terrains agricoles, ce qui était le modèle le plus simple, on nous demande de travailler sur des sujets beaucoup plus complexes : des terrains déjà bâtis, des terrains potentiellement pollués, des terrains qui appartiennent à des personnes privées, etc.

UM : Là, tu parles d'expropriation ?

Edouard : D’expropriation ou alors d'accompagnement du propriétaire industriel qui a 60 ans et 40 ans d'exploitation sur son bâtiment. Son intérêt pour l'instant c'est de le transmettre à quelqu'un et d’assurer sa retraite. Par contre, il n’est pas forcément dans une logique d’optimisation consistant potentiellement à diviser son terrain afin de mettre une partie de celui-ci à disposition d’une TPE qui avait justement un besoin de ce type, le cas échéant dans le cadre d’un montage un peu plus compliqué. C’est donc un changement de paradigme qui doit permettre de concevoir des espaces beaucoup plus mutualisables et facilement exploitables par des entreprises qui étaient auparavant très cloisonnées et qui maintenant se rendent compte elles aussi que faire de la trésorerie et porter de la réserve foncière coute de l’argent (taxe, coûts d'entretien, difficultés de revalorisation derrière parce que il y a de la biodiversité qui s'installe, etc.), autant de sujets qui rendent l'équation beaucoup plus complexe. C’'est pour ça finalement que la synergie entre FAIR[E] ICI et MODAAL est si importante, parce qu’on traite toujours la question du foncier, avec celle des usages. On ne va pas s’intéresser uniquement à ce qui peut être fait sur le bâtiment pour rentabiliser au maximum.

Benjamin : Les contraintes imposées par l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) obligent les collectivités à faire un inventaire, que MODAAL préfigure avec ses très nombreuses DATA, son savoir-faire SIG dans le cadre des Schémas d’accueil, ce qui permet aux collectivités de savoir où elles vont aller sur les 10 prochaines années. Au-delà de ça, cet état des lieux leur permet d’avoir une vue de leur portefeuille foncier et de savoir comment les zones sont occupées, si elles sont bien ou mal occupées. Sur cette base, on travaille ensuite sur les leviers de la sobriété. On cible les secteurs d'extension qui paraissent pertinents dans le cadre de l'enveloppe qui est allouée par l’objectif ZAN, mais aussi tous les fonciers qui pourraient permettent d’accueillir de nouvelles entreprises sur la base d’opérations d’aménagement, de densification ou encore d’activation de friches. On travaille également sur des opérations, en essayant d’amener la collectivité à monter des cahiers des charges, qui donneront lieu à des appels à projets promoteurs pour faire du programme type « village artisans », qui permet de rentrer non pas un seul artisan sur un foncier, mais une dizaine avec mutualisation de certains équipements. Ceci permet d’être sobre en foncier, d’intégrer beaucoup plus d’emplois, qu’une entreprise qui viendrait seule implanter son bâtiment au milieu de son terrain.

Edouard : On passe vraiment d’une logique d'organisation et d'aménagement d'espaces d'accueil d’entreprises (j'achète les terrains, je les aménage et je les vends), à une logique de mix où finalement la collectivité va poursuivre ses interventions mais en les réduisant, parce qu’elle aura moins d'opportunités. Le nouveau cadre les encourage à devenir gestionnaire et exploitante, via par exemple des baux à construction et des baux emphytéotiques, pour s'assurer d'une maîtrise foncière pérenne dans le temps. La collectivité veut rester décisionnaire par rapport à l’utilisateur qui s'implante, et garder la main lorsque l'entreprise part. C’est possible, si le cadre juridique n’est pas celui d’une vente, mais plutôt celui d’un bail de longue durée. La collectivité pourra jouer un rôle d'intermédiaire et de gestionnaire. Auparavant, elle faisait l'acquisition de terrains à grand frais, qu'elle aménageait et qu’elle se contentait de vendre en cherchant l’équilibre, avant de passer à une autre opération. Aujourd’hui, la collectivité doit nécessairement se poser la question du montage le plus approprié afin de se repositionner au centre des opérations immobilières et d'aménagement sans laisser complètement la main aux opérateurs privés, afin d’assurer dans les zones d'activités un entretien et un renouvellement des espaces, favorables à l'accueil d'emploi et au développement des entreprises.

Benjamin : En fonction des territoires, les enjeux sont différents. A titre d’exemple, dans le cadre de l’élaboration de SAE, nous avons adopté une approche très différente entre celui réalisé pour l’Etablissement public territorial de Paris Terres d'Envol pour lequel nous étions dans un environnement très urbain et ceux que nous avons réalisés pour le Syndicat de l’Ouest Lyonnais (SOL) ou la Communauté de Communes de Miribel et du Plateau pour lesquels nous étions dans un environnement périurbain.

Au sein des territoires déjà très denses, nos interlocuteurs sont habitués à ces questions. Ils ont l’obligation de densifier et, plus globalement, de réfléchir à la manière de renouveler les zones d’activités et d’activer les friches depuis longtemps. En revanche, dans le péri urbain et dans le rural, c'est assez neuf. Jusqu’à la loi Climat et Résilience, ils disposaient de beaucoup plus d’espaces vierges à valoriser. Cela nous amène donc à proposer des accompagnements qui sont très différents. Il existe un tout un panel d’outils à notre disposition. On pense évidemment aux baux à construction ou baux emphytéotiques, aux clauses de retour également. On pense aussi à la définition de sous-destinations au sein des PLU qui permettent de flécher des typologies d’activités précises. Les OAP sont également utiles. De même que les périmètres d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG). Il est également parfaitement possible de faire peser un certain nombre d’obligations sur les acquéreurs dans les contrats de vente. Autant d’outils qui permettent de garantir que la collectivité a voix au chapitre pour implanter ce qui lui convient, là où elle estime que c’est le plus opportun. Pour résumer, on essaye de doter les collectivités des moyens qui leur permettent de faire valoir un certain nombre d’exigences pour développer au mieux leurs fonciers.

Edouard : Là on est vraiment dans les questions du SAE et de sa branche « stratégie foncière » c'est-à-dire la définition de principes généraux d'intervention de la collectivité sur une politique. La collectivité n'a pas vocation à acquérir et porter tout le foncier à vocation économique. Au contraire, elle doit définir le cadre dans lequel il est pertinent pour elle d'intervenir, celui dans lequel elle fera appel à des partenaires (établissement public foncier, aménageurs, promoteurs privés, …). L’idée est d’identifier les outils qui sont à sa disposition, que ceux-ci soient réglementaires, contractuels, etc. Sans recourir systématiquement au bail à construction qui peut parfois faire un peu peur aux entreprises, il est déjà possible d’introduire dans les contrats de vente certaines clauses type clause de retour, clause de priorité, etc.

Benjamin : Il est également possible de prévoir dans les appels à projets des prescriptions assez détaillées, notamment techniques, destinées à amener les opérateurs à prendre en compte les attentes des collectivités en matière de développement économique.

Edouard : L’idée, dans le cadre de notre mission de conseil, est de proposer à la collectivité des schémas d'intervention gradués, adaptés à un territoire, tout en étant ouvert à des pratiques expérimentées sur d’autres territoires qui ont rencontrés les mêmes difficultés. On est vraiment sur une position d’expertise, de transversalité et d’aide à la décision. Les collectivités ont en effet besoin d'avoir des éléments qui leur permettront de prioriser, hiérarchiser et prendre une décision en anticipant les impacts éventuels.

Benjamin : Dans le cadre de l’élaboration d’un SAE, notre mode d’intervention se fait en trois phases

  • L’état des lieux des fonciers économiques existants et disponibles, permettant de connaître le portefeuille de sites dédiés à l’activité économique. Dans le cadre de cet état des lieux, on questionne également les besoins des entreprises existantes, mais également celles qui pourraient potentiellement vouloir s’implanter sur le territoire. L’objectif est véritablement d’avoir les idées claires sur les atouts et les faiblesses du territoire concernant l’activité économique.

  • On définit ensuite, à partir du diagnostic, trois ou quatre scenarios plus ou moins consommateurs de fonciers et qui précisent les espaces où l’on pourrait proposer du développement économique, dans le cadre de l’existant et/ou dans le cadre d’extension de zones d’activités. On propose ensuite aux élus d'y réfléchir lors d’ateliers de travail, sur la base de préconisations. Le résultat final se traduit généralement par une savante combinaison des différents scenarii proposés à la base.

  • On établit enfin le plan d’actions, dans lequel on détermine l’ensemble des leviers permettant de mettre en œuvre le scénario qui a été validé. C’est à ce moment-là que l’on va parler de baux à construction, de sous destinations, etc.

Edouard : L’équation n’est pas la même dans chaque scénario. Le plan d'action permet de définir les outils qui seront mobilisés.

Benjamin : On établit des fiches actions qui peuvent avoir des entrées géographiques, thématiques portant par exemple sur le bail à construction, sur le lancement d’un AMI, sur les modalités de mise en œuvre de l’immobilier d’entreprises intégré (village artisans, tiers lieux, ...). Cela représente au global 4 à 6 mois d’études, l’objectif étant qu’à terme la collectivité dispose d’une feuille de route, laquelle permettra de décliner chacune des opérations d'aménagement.

UM : Merci à vous deux !