Juin 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀

Du coté des tendances …

#1. Mise à jour de Cartofriches

Elaboré par le Cerema à la demande du ministère de la Transition écologique, Cartofriches permet :

• de recenser les friches (industrielles, commerciales, d’habitat…) ;

• d’aider les collectivités et promoteurs ou aménageurs à localiser et caractériser les friches pour les réutiliser et ainsi réduire l’artificialisation des sols.

Plus de 8300 sites y sont aujourd'hui recensés. La dernière mise à jour intègre :

• Les sites candidats au 3ème appel à projets “Fonds friches” (les sites issus des deux premiers appels à projets étaient déjà dans Cartofriches),

• Un nouveau jeu de données locales vient rejoindre les sept observatoires locaux déjà présents : celui de l’EPF Normandie avec 635 friches,

• Mise à jour de l'observatoire de la DDT de l'Ain,

• Les "Sites référencés Cartofriches" sont publiés sous licence ouverte sur le site data.gouv.fr https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/sites-references-dans-cartofriches/

#2. Transformation des bureaux en logements

Laurent KOLB, Directeur Général Adjoint de BROWNFIELDS revient sur l’évolution du marché, le vieillissement du parc existant et les raisons qui expliquent que selon lui la transformation des bureaux en logements va monter en puissance.

Une interview particulièrement intéressante à retrouver ici.

#3. NEXITY et TOP HAT concluent un partenariat afin d’industrialiser la réalisation de logements

Nexity vient de conclure « un partenariat stratégique » avec le groupe britannique TopHat, le principal constructeur de maisons modulaires au Royaume-Uni, avec pour objectif de réaliser 10 % de sa production de logements d'ici à 2028 en s'appuyant sur la construction hors site.

C’est à lire ici.

#4. Loi Hoguet et entremise : quoi de neuf après l’avis de l’autorité de la concurrence ?

Saisie le 5 juillet 2022, par le ministre de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, l’Autorité de la concurrence a rendu son avis sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière.

L’Autorité recommande au Gouvernement d’envisager une réforme visant, d’une part, à renforcer encore la protection économique des consommateurs et, d’autre part, à assouplir les conditions d’exercice de l’activité d’entremise immobilière.

“Les recommandations de l’Autorité visent à réduire le coût des prestations de l’entremise immobilière et à en améliorer la qualité. L’Autorité estime que si les taux de commission en France étaient ramenés à la moyenne de l’Union européenne, un gain annuel de 2,9 milliards d’euros serait dégagé au bénéfice des ménages à nombre de transactions inchangé. Dans un contexte de forte augmentation des taux d’intérêt et d’orientation croissante des offres de biens immobiliers vers une démarche de développement durable (performance énergétique, lutte contre les gaz à effet de serre), l’option n° 1 [l’autorité propose dans son avis 2 options d’amélioration] consistant à renforcer la protection économique des consommateurs tout en assouplissant les conditions dans lesquelles les professionnels proposent leurs services paraît devoir être privilégiée.”

Si vous voulez lire cet avis [assez longue puisque documenté] c’est ICI.

Du coté de LA JURISPRUDENCE …

#5. Modification du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme par l’arrêté du 17 avril 2023

Dans la dernière newsletter, dans laquelle Antoine était aux prises avec un agent du service instructeur peu collaboratif, nous avons rapidement évoqué le fait que le contenu des demandes d’autorisation d’urbanisme était très légèrement modifié par cet arrêté ministériel.

Ce qu’il faut retenir :

• Suppression de l’obligation pour les demandeurs d’autorisation d’urbanisme (permis et déclaration préalable) de préciser les éléments nécessaires au calcul des impositions (modification des articles A. 431-1, A. 431-4, A. 434-1, A. 441-4 et A. 444-1).

• A compter du 1er juillet 2023, le plan de situation et le plan de masse joints à une demande de permis de construire ainsi que le plan de situation et le plan de composition joints à une demande de permis d’aménager devront traduire l’échelle en échelle graphique (ce qui permettra aux services instructeurs de mieux apprécier les distances notamment).

#6. Une nouvelle décision concernant le champ d’application du permis de construire modificatif

Dans un arrêt du 18 avril 2023, la CAA de Lyon vient de juger que bien que les modifications objet d’une demande de permis de construire modificatif impliquent des transformations altérant la conception générale du projet, ces modifications ne peuvent être regardées comme apportant au projet initial un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Pourquoi cette décision est intéressante ?

Dans le premier numéro de cette newsletter, nous avons évoqué l’arrêt du Conseil d’Etat du 26 juillet 2022 qui a étendu le champ d’application du permis de construire modificatif en dégageant le principe selon lequel « L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, et dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ».
Nous relevions qu’en alignant sa position sur celle précédemment adoptée concernant le permis de régularisation, le Conseil d’Etat prenait une décision pleine de pragmatisme qui permettait d’offrir aux promoteurs immobiliers un outil permettant d’adapter leur autorisation de construire aux inévitables évolutions du projet, sans les contraindre forcément à demander une nouvelle autorisation de construire.

La Cour Administrative d’Appel de Lyon s’appuie sur ce principe et en tire les conséquences concernant des modifications qui, de prime abord, pouvaient poser question quant à leur ampleur et au fait qu’elles changeaient ou non la nature du projet.

En l’espèce, même si le projet continuait de porter sur la réalisation d'une villa individuelle à usage d'habitation, avec une même implantation, nous étions face :

• à une augmentation de la surface de plancher de 247,80 m² à 753,79 m² (du fait de la création d'un étage supplémentaire avec comble aménagé),

• Une modification de l'aspect général du bâtiment et de ses toitures, par la création de terrasses en toiture à plusieurs angles et le remplacement des ouvertures prévues, à savoir 14 grandes fenêtres au lieu des trois baies vitrées initialement autorisées.

#7. Modification du PLU et remise en cause des constructions existantes

Dans un arrêt en date du 2 juin 2023, le Conseil d’Etat répond à la question du sort des constructions sur un terrain qui ne permettrait plus leur réalisation par suite de l’évolution de la règle du PLU.

Dans cette affaire, un terrain abritait une construction et des activités économiques (notamment le stationnement de véhicules de transports public). Par suite de l’évolution du PLU, ce terrain devait être classé en zone agricole.

Selon le Conseil d’Etat, il faut distinguer entre les éléments autorisés par un permis de construire (en l’occurrence les bâtiments) et ceux qui résultent de la seule pratique (en l’occurrence le stationnement des véhicules de transport collectif).

Pour les premiers, la nouvelle règle d’urbanisme n’a aucun impact car le permis de construire étant créateur de droits, ceux-ci ne peuvent pas être remis en cause ultérieurement par un changement de la règle d’urbanisme.

En revanche, l’utilisation du terrain, sans autorisation administrative, pour y stationner les véhicules du transporteur, est directement touchée par la nouvelle règle d’urbanisme et le maire a pu considérer que cette activité était contraire au nouveau PLU.

#8. Validité des chartes et autres cahiers de recommandations architecturales sous certaines conditions

Vous avez certainement tous encore en tête le jugement du tribunal administratif de Rouen du 26 janvier 2023 qui a annulé une “charte promoteur” redonnant ainsi un peu d’espoir aux promoteurs qui voient fleurir ces documents.

Dans un arrêt du 2 juin 2023, le Conseil d’Etat vient de valider la légalité des chartes et autres cahiers de recommandations architecturales et leur opposabilité aux demandes de permis de construire, sous les conditions suivantes :

• Qu’ils soient mentionnés de manière expresse dans le règlement de PLU,

• Qu’ils aient été adoptés selon les mêmes modalités procédurales que le PLU,

• Qu’ils aient pour objet d’expliciter ou de préciser certaines règles figurant dans le règlement du PLU,

• Qu’ils se limitent à préciser la règle, sans la contredire, ni la méconnaître.

A défaut, ce type de document est illégal et donc inopposable.

#9. Le syndic peut agir en référé face à une activité prohibée par le règlement de copropriété

Nous évoquions ce sujet dans le 3e numéro de notre newsletter. La Cour de cassation a réaffirmé, dans un arrêt intervenu en début d’année, sa jurisprudence constante selon laquelle le syndic peut agir en référé à raison de l’exercice par un copropriétaire d’une activité prohibée par le règlement de copropriété, constitutif à lui seul d’un trouble manifestement illicite.