La copropriété

Tous les mois, nous vous proposons de décortiquez une nouvelle aventure immobilière d'Antoine, notre personnage fictif, à l'occasion d'un échange avec Eric et Sébastien, cofondateurs d'UrbanSolutions et de la newsletter (Un)Mute

MONTAGE D'OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES

1/8/202416 min read

[Samedi 30 décembre 2023, 12h45, Somewhere in médoc]

Antoine vient de faire l’acquisition d’un carrelet (petites cabanes de pêche qui jalonnent les rives de la Garonne) avec deux copains d’enfance.

Comme il a profité de la trêve des confiseurs pour passer à la Maison Baroc, sur les quais à Pauillac, pour acheter à Sylvain quelques une de ses spécialités, il a convié Sébastien et Eric le temps d’un déjeuner.

[Antoine] : Salut les gars, j’espère que vous avez pu prendre quelques congés et que les fêtes se passent bien ?

[Sébastien] : La première semaine est a été particulièrement studieuse avec la signature de plusieurs opérations dont certaines très structurantes pour la prise de commande. Mais heureusement tout s’est bien passé.

Quelles sont les nouvelles de ton coté ?

[Antoine] : Tout va bien. Mes opérations avancent lentement, compte tenu de la situation actuelle mais elles avancent. Je vous en reparlerai prochainement.

A l’occasion du traditionnel repas de famille, j’ai en revanche eu un débat assez enflammé avec mon beau-frère, Maître LARIEUX, au sujet des copropriétés. Ce dernier, qui est toujours aussi souple qu’un chêne centenaire, me soutenait que désormais nous devions systématiquement mettre en place des copropriétés sur les opérations et que nous ne pouvions recourir à des modes d’organisation alternatifs des immeubles.

[Antoine] : Pouvez-vous m’en dire plus sur le statut de la copropriété et d’abord à quand il remonte ?

[UM***] : Ainsi que le rappelle Patrice Lebatteux « La copropriété a connu ses prémices avec la construction des premiers murs mitoyens […], puis s’est développée sous une forme plus aboutie avec l’apparition des maisons à étages sous la Première Dynastie babylonienne ». Nous n’étions pas nés 🤣.

A cette époque et à l’inverse des copropriétés actuelles, celles-ci étaient dépourvues de parties communes, elles consistaient en une superposition de propriétés individuelles, impliquant pour chaque propriétaire, construction et entretien de son étage.

Les règles de la copropriété se sont peu à peu construites jusqu’à l’adoption en 1804 de l’article 664 du Code civil. Le statut de la copropriété n’existe pas encore et le texte, qui est supplétif (c’est-à-dire qu’il s’applique si les parties n’ont pas prévu de mode de gestion diffèrent) se contente de définir les dépenses nécessaires à la réalisation et l’entretien du gros œuvre.

En 1938, ce texte est supprimé et l’on voit apparaitre les contours d’un premier statut de la copropriété. La loi du 28 juin 1938 a permis la mise en place d’organes de gestion avec « un syndicat des copropriétaires », regroupant la totalité des copropriétaires à défaut de convention contraire, et « un syndic » exerçant le rôle de pouvoir exécutif. De plus, cette loi a institué des règles de fonctionnement entre les copropriétaires avec la rédaction du « règlement de copropriété ».

Après la Seconde Guerre mondiale, l’accroissement des constructions dans le but de pallier la pénurie de logement due aux destructions et à la vétusté des immeubles a montré les limites de la loi du 28 juin 1938 pour régir les copropriétés de plus en plus importantes et dotées d’équipements plus complexes notamment du fait du caractère supplétif de la loi (qui permet souvent de la contourner) et de la règle de l’unanimité des décisions (bloquant souvent les tentatives d’amélioration et d’évolution des copropriétés en présence du moindre refus).

Le législateur va pallier cette insuffisance par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 en mettant en place un régime impératif pour une grande partie des ses dispositions et une évolution de la gestion et du fonctionnement des copropriétés.

Plus récemment, l’ordonnance du 30 octobre 2019, prise en application de la loi ELAN, est intervenue pour clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

[Antoine] : Mais concrètement, comment la définit-on ?

[UM***] : Aux termes de l’article 1er, alinéa 1er, la loi du 10 juillet 1965 régit « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes » par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Pour bien comprendre, je te propose de revenir sur chacun des éléments de définition de cet article. Il faut donc que nous soyons tout à la fois en présence de :

  • Un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis :

    Il faut tout d’abord un immeuble bâti ce qui implique que les terrains nus, les chemins, les cours, même lorsqu’ils sont la propriété de plusieurs personnes ne seront pas soumis aux règles de la copropriété mais à d’autres (en l’occurrence celles sur l’indivision).

    De même, cette loi ne s’applique pas pendant la phase de construction de l’immeuble, même si ce point à fait l’objet de plusieurs commentaires de doctrine que nous préférons t’épargner.

    Un groupe d'immeubles bâtis peut être défini comme deux ou plusieurs immeubles séparés les uns des autres – ou structurellement séparables – mais dont les terrains d'assiette et la totalité du gros œuvre se trouvent placés en indivision entre les différents lots. Ainsi, constituent des groupes d’immeubles bâtis des maisons individuelles situées sur un sol dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires ou un groupe de constructions accolées les unes aux autres.

  • Dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes : La copropriété exige au minimum deux personnes.

    A partir du moment où tu vas créer deux lots, par exemple en vendant un lot dans un immeuble de rapport dont tu serais propriétaire et que sera attribué à chacun des lots (celui que tu vas vendre et ceux ou celui que tu conserves) une quote-part de parties communes, le statut de la copropriété s’appliquera obligatoirement.

    Si, par contre, tu détiens entre tes mains la propriété de tous les lots d’un immeuble, il n’y aura pas de copropriété.

  • Par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes : L’applicabilité du statut de la copropriété suppose que l’on puisse distinguer au sein de l’immeuble des parties privatives faisant l’objet d’un droit de propriété exclusif et des parties communes soumises à un régime d’indivision forcée.

À cet effet, la loi énonce les principes suivants :

  • sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (art. 2, al. 1er),

  • sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3, al. 1er).

[Antoine] : Est-ce que tu aurais des exemples de ce qui constitue les parties privatives :

[UM***] : Les parties privatives comprennent généralement :

  • les parquets, carrelages et revêtements des sols, à l'exclusion du plancher faisant partie du gros œuvre,

  • les cloisons intérieures, non séparatives de deux logements, à la condition qu'elles ne puissent être considérées comme faisant partie du gros œuvre,

  • les revêtements des murs et plafonds, les peintures,

  • les placards, portes et fenêtres avec leurs vitres, volets et persiennes, les stores et jalousies, les balustrades et appuis,

  • les portes de communication et portes palières, les menuiseries intérieures,

  • les éléments décoratifs tels que tentures, tapisseries, glaces, décors, plafonds avec leurs corniches,

  • les éléments d'équipement à usage individuel appareils sanitaires, lavabos, baignoires, installations de cuisine, appareils de chauffage, radiateurs, canalisations, autres que celles visées à l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, installations électriques, de distribution d'eau et de gaz jusqu'au branchement,

  • les installations de chauffage central individuel,

  • les vide-ordures jusqu'à leur branchement sur la conduite collective,

  • les emplacements de garage affectés à usage privatif,

  • les caves et greniers affectés aux logements,

  • les devantures et vitrines des magasins et boutiques de l'immeuble,

  • la loge de concierge peut également en vertu des stipulations du règlement de copropriété être qualifiée de partie privative d'un lot de copropriété.

  • A usage total ou partiel d’habitation :

L’ ordonnance du 30 octobre 2019 a réduit le champ d’application du statut impératif de la copropriété aux seuls immeubles bâtis à usage partiel (par exemple d’habitation et professionnel ou d’habitation et commercial) ou total d’habitation (art. 1, I, al. 1).

[Antoine] : Est-ce que ces règles sont obligatoires ?

[UM***] : L'article 43, alinéa 1er, de la loi déclare que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ».

Il s'ensuit que, contrairement à la loi de 1938 qui était supplétive, la plupart des dispositions du statut énoncé par la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public et donc d’application impérative.

[Antoine] : Il n’est donc pas possible d’y déroger ?

[UM***] : Il est possible de déroger à la loi du 10 juillet 1965 au profit d'une autre organisation ainsi qu’en dispose expressément l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans deux hypothèses qui concernent le domaine supplétif et non impératif de la loi :

  • Les « immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » (art. 1er, II, 1°),

    Depuis le 1er juin 2020, lorsqu’un immeuble est à usage exclusivement commercial, professionnel, ou composé exclusivement de bureaux ou encore de garages, le statut de la copropriété des immeubles bâtis est devenu facultatif.

  • Les « ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (art. 1er, II, 2°).

    En l’absence de définition législative, le critère dégagé par la doctrine et la jurisprudence pour distinguer l’ensemble immobilier (article 1er, alinéa 2) du groupe d’immeubles bâtis (article 1er, alinéa 1er) est celui de l’hétérogénéité par opposition au caractère homogène du groupe d’immeubles bâtis.

La doctrine et la jurisprudence ont d’abord utilisé le critère de l’hétérogénéité du sol pour le définir. Il y a hétérogénéité lorsque l’ensemble immobilier comporte les terrains attribués à différentes personnes (le foncier est éclaté), aucune ne pouvant se prévaloir de droits réels (indivis) sur l’ensemble des terrains. Mais entre ces différentes parcelles, existent des éléments ou des terrains communs (chaufferie centrale, cour commune, passage commun, etc.).

Mais rapidement, il est apparu nécessaire de ne pas se limiter au foncier pour caractériser l’hétérogénéité.

L’hétérogénéité du régime juridique des fractions d’immeuble a été consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 17 février 19996 . En ayant entraîné « la création de nouveaux lots individualisant en superficie comme en hauteur des fractions d’immeubles autonomes les uns par rapport aux autres », l’état descriptif de division a fait naître « une hétérogénéité du régime juridique des fractions d’immeubles ». Dès lors, selon la Cour de cassation, se « trouvait ainsi constitué un ensemble immobilier pour lequel il était possible d’instituer une organisation différente de celle de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (…) ».

La loi du 10 juillet 1965 n’est applicable à ces immeubles qu’à défaut de convention y « dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs ».      

[Antoine] : Quelles sont les conséquences de l’application du statut de la copropriété ?

[UM***] : Selon l’article 8 de la loi de 65, l’application du statut de la copropriété implique tout d’abord la rédaction et la mise en place d’un règlement de copropriété.

Il s’agit d’un acte juridique qui s’impose aux copropriétaires et définit leurs droits et obligations, tant sur les parties communes de l'immeuble que sur les parties privatives de leurs lots, les conditions de leur contribution aux charges communes, ainsi que les dispositions relatives à l'organisation et à l'administration de l'immeuble en copropriété.

Même s’il s’agit d’un document obligatoire, les textes ne précisent pas les conditions dans lesquelles le règlement de copropriété doit être dressé ; seul l'article 3 du décret du 17 mars 1967 énonce que le règlement peut faire l'objet d'un acte conventionnel (ce qui sera quasiment toujours le cas) ou résulter d'un acte judiciaire.

Généralement, ce document sera établi au moment de la vente par le promoteur des différentes composantes de son opération.

Afin de ne pas figer des règles qui pourraient ultérieurement s’avérer incompatibles avec les aménagements ou transformations apportés à l'immeuble, l'article 14, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 déclare que le syndicat « établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ».

De son côté, l'article 26 b) de la même loi précise que l'assemblée générale peut, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix, modifier le règlement « dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».

L’article 24 de la loi prévoit quant à lui la possibilité d’adapter le règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires.

L'opposabilité du règlement aux copropriétaires n'est pas subordonnée à sa publication au fichier immobilier, qui est nécessaire uniquement vis-à-vis des tiers.

[UM***] : L’application du statut de la copropriété implique ensuite l’établissement d’un Etat Description de Division (EDD) nécessité par les besoins de la publicité foncière.

Ce document technique identifie des différents lots de l'immeuble en copropriété. Chaque fraction est identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte.

Lorsque la fraction dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.

Par ailleurs, les lots font l'objet d'un numérotage continu dans une série unique à partir de l'unité. Lorsque l'immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l'objet d'un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d'eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables.

Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l'une des séries successives.

L'EDD doit être résumé dans un tableau incorporé à l'acte lui-même ou annexé à celui-ci et comportant exclusivement les colonnes suivantes :

-        numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;

-        bâtiment ;

-        escalier ;

-        étage ;

-        nature du lot ;

-        quote-part des parties communes.

L'EDD peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant en outre l'organisation de la gestion collective.

La création, la modification ou la suppression d'un ou plusieurs lots avec les incidences qu'elle peut comporter en ce qui concerne la répartition des tantièmes de copropriété, implique l'adaptation corrélative des documents initiaux définissant la composition des lots, donc de l'EDD.

[UM***] : Enfin, la loi impose l’établissement d’un Etat de répartition des charges.

Selon les articles 1er et 3 du décret de 1967, il s’agit d’une véritable composante du règlement et non d’un document distinct.

Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges de copropriété auxquelles chacun des copropriétaires doit contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi. 

Il convient de distinguer deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales en copropriété :

  • Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…

  • Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).

Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales de copropriété.

Exemple : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.

Les charges spéciales en copropriété :

  • Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …

  • Elles sont réparties en fonction de "l’utilité" que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. "Utilité" n’équivaut pas à “usage effectif”; la notion suppose simplement qu’il y ait une "possibilité d’usage".

Par exemple, pour que cela soit plus parlant pout toi, Antoine : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges de chauffage.

[Antoine] : Je ne fais pas la différence entre syndicat de copropriété, le syndicat et le conseil syndical. Ces termes désignent ils le même organe ?

[UM***] : Malheureusement non, les privatistes (on appelle privatiste la personne qui est, de par sa profession, spécialiste du droit privé ou qui écrit sur ce droit) aiment les choses compliquées ;-).

Le syndicat de copropriété est visé à l’article 14 de la loi de 1965. Il désigne la collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble.

Le syndicat a pour objet la conservation, l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes : il a donc pouvoir de faire des travaux nécessaires, d’agir en justice, de désigner ou révoquer le syndic, ...

Il s’agit d’une personne morale qui peut avoir des dettes et des créances. Il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes : un locataire, par exemple, peut soulever la responsabilité du syndicat en cas de mauvais entretien des parties communes qui lui porterait préjudice.

Tout syndicat doit être immatriculé au Registre national d’immatriculation. L’immatriculation est faite par le syndic ou le notaire. 

Le conseil syndical, qui est quant à lui visé à l’article 21 de la loi de 1965, a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion : il participe également à l'élaboration de l’ordre du jour des assemblées générales.

Au sein du syndicat des copropriétaires, les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée à la majorité absolue. Sauf exception, ce conseil syndical est obligatoire. Le règlement de copropriété prévoit le nombre de conseillers, la durée de leur mandat (maximum trois ans), les suppléants etc... 

Le président du conseil syndical peut procéder à la convocation de l’assemblée générale lorsqu’après avoir mis en demeure le syndic, celui-ci ne réagit pas dans les 8 jours suivants (article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le syndic de copropriété est l’organe qui exécute et fait respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’assemblée générale : il recouvre les charges, paie les dépenses, assure l’entretien courant de l’immeuble. En cas d’urgence, il effectue les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. 

Le syndic est obligatoire, il est désigné par les copropriétaires en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

[Antoine] : Comment sont prises les décisions dans le cadre de la copropriété ?

[UM***] : Les décisions sont votées lors d’Assemblées générales (AG). Chaque copropriétaire a le droit de voter. Il dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. La loi du 10 juillet 1965 prévoit différentes règles de majorité, selon la nature et l'importance des décisions à prendre.

  • Certaines décisions seront prises à la majorité simple de l’article 241 : dans ce cas, c'est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'AG.

    Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.

  • D’autres sont prises à la majorité absolue de l’article 25 2: dans ce cas, c'est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. Si la décision n'est pas adoptée, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer immédiatement à l'occasion d'un nouveau vote à la majorité simple.

  • D’autres décisions seront prises à la double majorité de l’article 263: dans ce cas, c'est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix. Si la décision n’est pas adoptée, mais qu’elle recueille au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale procède à un second vote à la majorité absolue.

  • Enfin, les décisions les plus importantes requièrent l'unanimité 4de tous les copropriétaires (l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas).

[UM***] : Voilà Antoine, tu en sais désormais plus sur le statut de la copropriété.

[Antoine] : Merci les gars, c’est beaucoup plus clair pour moi.