Le Contrat de Promotion Immobilière (CPI)

Samedi 27 janvier 2024,

Nous retrouvons nos héros au Chai Saint Olive, situé dans le 6ème arrondissement de Lyon…

Situé au cœur du 6e arrondissement, Chai Saint Olive est le premier chai urbain de vinification de Lyon. Créateur de vins urbains, Chai Saint Olive est non seulement un site de production, mais également un lieu événementiel atypique et unique dédié aux dégustations de vin, visites privatives, ateliers de dégustation, formations au vin, etc.

Afin de les remercier pour leurs précieux conseils tout au long de cette année, Antoine a offert à Sébastien et Eric un « atelier d’assemblage », afin de leur permettre de composer leur propre cuvée. Après quelques mélanges improbables, aux résultats plus que douteux, nos héros se sont accordés sur un subtil assemblage de Gamay et de Syrah, accompagné d’une touche de…Viognier 😨.

Alors que nos héros dégustent leur cuvée d’exception, Antoine profite de ce moment convivial afin d’évoquer une problématique qui le tracasse depuis plusieurs jours….

[Antoine] : Je vous avais parlé des difficultés de financement que je rencontrai pour me porter acquéreur du foncier de Fidiace, commune sur laquelle j’essaye de développer une opération depuis plusieurs mois. Or, récemment, l’un des mes confrères avec qui j’en discutais m’a proposé de lui céder ma promesse. En contrepartie, il s’engage à me consentir un contrat de promotion immobilière…

[UM] : Oui et ?

[Antoine] : Je dois vous avouer que ce type de contrat reste un mystère pour moi. Par où commencer pour le comprendre ?

[UM] : Selon l’article 1831-1 du Code civil, reproduit à l’article L. 221-1 du CCH :

« le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite «Promoteur immobilier» s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices AINSI qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».

Cet article précise que le promoteur immobilier est assimilé à un constructeur et à ce titre, répond, à compter de la réception des travaux, des garanties prévues aux articles 1792 à 1792-3 du Code civil, au titre des personnes avec lesquelles il a traité pour la réalisation de l’ouvrage ou lorsqu’il a lui-même procédé à une partie de la réalisation de celui-ci.

Parallèlement, lorsque les immeubles à édifier sont destinés à être à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ils relèvent du « secteur protégé » et le Contrat de Promotion Immobilière (CPI) afférent est soumis à des règles spécifiques d’ordre public découlant des articles L. 222-1 et suivants du CCH.

[Antoine] : Quand tu parles de secteur protégé, je comprends bien qu’il doit s’agir d’habitation ou d’habitation et d’une autre composante mais faut-il que l’opération soit majoritairement à destination d’habitation ?

[UM] : Le CPI devra suivre ces règles spécifiques dès lors qu’au moins 10% (et non 50%) du ou des futurs édifices seront affectés aux usages précités (article L. 242-1 du CCH).

[Antoine] : Très concrètement, peux-tu revenir sur les éléments de définition pour que je saisisse bien son champ d’application ?

[UM] : La définition de l’article 1831-1 du code civil fait apparaitre les éléments constitutifs suivants :

Tout d’abord, le CPI doit prévoir la dualité de mission suivante (que nous avons fait apparaitre en mentionnant en capitales le mot “ainsi” dans la définition) :

• Faire procéder, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices :

Le promoteur doit faire réaliser pour le compte du maître d’ouvrage un ou plusieurs édifices sur un terrain dont ce dernier est propriétaire ; il procède pour cela à la conclusion de contrats de louage d’ouvrage avec des entrepreneurs de travaux, au sens de l’article 1710 du Code civil.

Le mandat doit durer pour toute la durée de l’opération, sans quoi la qualification de CPI ne peut être retenue.

Il s’agit toutefois d’un mandat imparfait, puisque les contrats ne sont pas signés au nom du maître d’ouvrage mais bien au nom du promoteur immobilier.

• Procéder ou faire procéder à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant à la réalisation des édifices sur le terrain en cause :

Le promoteur doit pour ce faire obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux en cause, organiser l’intervention des entrepreneurs de travaux sur le chantier, gérer l’ensemble des pièces administratives afférentes à l’opération.

Ces deux missions sont indissociables. Ce sont elles qui permettent de donner au CPI sa qualification.

• Last, but not least, le CPI se caractérise par un pouvoir de représentation qu'il confère au promoteur. La loi précise qu'il s'agit d'un « mandat d'intérêt commun ». Le promoteur conclura donc, pour le compte du maître de l'ouvrage, des contrats de louage d'ouvrage pour la réalisation du programme de construction mais le représentera, aussi, dans toutes les opérations administratives, juridiques et financières.

• Enfin le CPI se caractérise par ses modalités financières. On doit distinguer dans le CPI, d'une part, le « prix convenu », constitutif de l'enveloppe financière déterminée dans le CPI, que le promoteur affectera au paiement des locateurs d'ouvrage qui réaliseront le programme de construction et, d'autre part, la « rémunération convenue », destinée à payer les prestations du promoteur lui-même pour les « opérations juridiques, administratives et financières » concourant à la réalisation du programme.

[Antoine] : Que se passerait-il si le promoteur ne prenait pas en charge ces opérations ?

[UM] : Le fait de ne prendre en charge que l’opération de construction en elle-même et non ces missions annexes conduirait à requalifier le CPI en simple contrat d’entreprise, en mandat ou en contrat de maitrise d’ouvrage déléguée ce qui influerait directement sur les obligations et responsabilités du Maitre d’Ouvrage te du Promoteur.

[Antoine] : Faut-il respecter des règles spécifiques concernant la conclusion du contrat ?

[UM] : La conclusion d'un CPI dans le secteur « libre » (par opposition au secteur protégé) ne pose pas de difficulté particulière. Aucune forme spécifique n'est requise, et les conditions de validité sont celles de tout contrat.

Le seul tempérament serait si les parties souhaitaient rendre le CPI opposable aux tiers car elles devraient dans ce cas le faire publier au fichier immobilier et il faudrait pour cela que le contrat ait été conclu par écrit naturellement mais surtout sous la forme authentique (c'est-à-dire notariée), ou à défaut qu'il ait été déposé « au rang des minutes » chez un notaire.

En effet, l’article 1831-3 du code civil impose que le CPI soit conclu par écrit afin de le rendre opposable aux tiers :

« Le contrat de promotion immobilière n’est opposable aux tiers qu’à partir de la date de sa mention au fichier immobilier ». Cette publication à fin d’opposabilité se justifie par le fait que, ainsi que l’indique l’article L. 221-6 du CCH, « le contrat de promotion immobilière est réputé emporter restriction au droit de disposer au sens et pour l’application de l’article 28-2° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ».

Même si dans la pratique ce contrat est généralement signé sous seing privé et n’est pas publié, cette formalité est importante et mérite au moins que l’on s’interroge sur sa réalisation, au vu du contexte de son opération, dans la mesure où si la publication du CPI n’est pas réalisée, par exemple, avant la publication d’une hypothèque, par un tiers, sur le terrain d’assiette du projet, l’hypothèque antérieure à la publication du CPI prime sur ce dernier.

[UM] : En secteur protégé, en revanche, l’écrit est obligatoire, et le CPI doit mentionner, à peine de nullité, la situation et la contenance du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, les devis descriptifs et les conditions techniques d’exécution des travaux, le prix convenu et les conditions de sa révision, les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux, la rémunération du promoteur, le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié et la garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission (article L. 222-3 du CCH).

S’agissant des modalités de règlement de la rémunération, elle sont prévues à l’article R 222-8 du CCH et ne peuvent excéder :

• 10 % de la rémunération à la signature du CPI dans le cas où les études préliminaires ont fait l'objet d'un contrat distinct du CPI, 25 % dans le cas contraire ;

• 50 % à la mise hors d'eau ;

• 70 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;

• 90 % à la livraison du bâtiment au maître de l'ouvrage.

Le solde est consigné par le maître de l'ouvrage lors de la livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour un montant égal la caution personnelle et solidaire d'une banque, d'un établissement financier habilité ou d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet. Il est payable à l'achèvement de la mission du promoteur, tel que cet achèvement est défini à l'article 1831-4 du code civil.

S’agissant des modalités de règlement du prix, elles sont prévues à l’article R 222-7 du CCH et ne peuvent excéder :

• 15% du prix à l'achèvement des fondations ;

• 70% à la mise hors d'eau.

[Antoine] : Peux-tu me décrire les responsabilités que j’aurai en tant que Promoteur ?

[UM] : Sous le visa de l’article 1831-1, le Code civil prévoit que le Promoteur est le garant de l’obligation mise à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du Maitre d’Ouvrage et d’une obligation de résultat quant à la délivrance conforme de l’ouvrage.

D’autre part, lorsque le promoteur immobilier exécute lui-même une partie des travaux, il supporte également, en sa qualité de locateur d’ouvrage, une obligation de résultat ayant pour objet la réalisation matérielle des travaux.

Le promoteur a également l’obligation de souscrire une assurance responsabilité décennale (RCD), ainsi qu’une assurance dommage ouvrage (DO) en sa qualité de mandataire du maître d’ouvrage, mais il n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, sauf clause contractuelle contraire ; celle-ci ne pesant en principe que sur l’entrepreneur. Cependant, si le promoteur effectue lui-même une partie des travaux, il pourra alors être considéré comme entrepreneur pour cette partie et devra la garantie de parfait achèvement.

Il doit exécuter le programme de construction selon le prix convenu au CPI. Ce prix constitue une garantie pour le maître d’ouvrage : s’il est dépassé, il n’est plus tenu de payer le promoteur. En conséquence, le promoteur, lorsqu’il conclut le contrat, s’engage à prendre en charge les éventuels dépassements de prix.

En outre, dans le secteur protégé, le promoteur doit restituer au maître de l’ouvrage la totalité des sommes appelées au titre du poste pour imprévus (si un tel poste est inclus dans le prix) dont il ne peut justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission.

Le promoteur immobilier étant lié au maître d’ouvrage par un mandat, il a par ailleurs l’obligation de lui rendre des comptes réguliers lors de l’exécution de l’ouvrage, en application des articles 1993 et 1831-4 du Code civil.

A compter de la réception contradictoire de l’ouvrage, définie comme l’acceptation avec ou sans réserves de l’ouvrage par le maître d’ouvrage, en cas de désordre, le promoteur répond de la responsabilité décennale au titre des articles 1792 à 1792-3 du Code civil. Le promoteur est débiteur à titre principal de la garantie décennale et de la garantie de bon fonctionnement pour les dommages affectant l’ouvrage qu’il a fait réaliser ; le maître de l’ouvrage peut agir directement contre le promoteur sans avoir à justifier d’avoir d’abord agi sans succès contre les constructeurs eux-mêmes.

[Antoine] : Tous les Maîtres d’Ouvrages peuvent ils confier un CPI à un Promoteur ?

[UM] :  A notre connaissance, il n’existe pas de restriction particulière autre que celle concernant les pouvoirs adjudicateurs.

Nous avons déjà abordé la notion de pouvoirs adjudicateurs et vu que parce qu’ils ont la charge de la bonne gestion des deniers publics, ils sont tenus, lorsqu’ils veulent satisfaire leurs besoins (que ce soit pour acheter des stylos, des imprimantes, pour choisir un avocat, faire réaliser des travaux, …) à des règles d’égalité et de transparence entre les candidats et de se soumettre à des mesures de publicité et de mise en concurrence.

Les pouvoirs adjudicateurs ne pourront donc pas [dans la très grande majorité des cas] conclure de CPI de gré à gré et devront respecter le préalable précité.

D’autre part, comme nous l’avons évoqué tout à l’heure, le CPI donne la possibilité à un Maitre d’Ouvrage de confier à un promoteur la réalisation d’un programme de construction en son entier. L’obligation principale du MOA étant de payer le prix, en contrepartie le promoteur se charge de « conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maitre d’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme ».  

Or, l’ex-loi MOP de juillet 1985 relative à la maitrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maitrise d’œuvre privée, aujourd’hui abrogée et codifiée dans le Code de la Commande Publique impose des missions incompressibles à certains de ces pouvoirs adjudicateurs (soit de manière générale soit lorsqu’ils agissent dans un domaine particulier)[1] qui rendent incompatible la conclusion d’un CPI.

En particulier, il leur appartient, après s’etre assurés de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagée, d’en déterminer la localisation, d’en définir le programme, d’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle, d’en assurer le financement, de choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé et de conclure avec les maitres d’œuvre et les entrepreneurs qu’ils choisissent, les contrats ayant pour objet les études et l’exécution des travaux.

[Antoine] : Quelle est la différence avec la VEFA ?

[UM] : Puisque ton objectif n’est pas de faire une analyse comparative poussée de ces deux contrats, il faut à notre sens que tu retiennes à minima que ces deux contrats s’opposent sur 4 grands points qui sont :

-        La propriété du terrain d’assiette de l’opération : le recours au CPI implique, contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), que le Maitre d’Ouvrage soit propriétaire du terrain destiné à recevoir l’opération ;

-        La nature du contrat : Alors que la VEFA est une vente, le CPI est un mandat ce qui implique que le Promoteur est réputé agir au nom et pour le compte du Maitre d’Ouvrage ;

-        Des deux premiers points découlent un régime de responsabilité diffèrent : Dans la mesure où ton « client » est, dans le cadre d’un montage contractuel en CPI, le Maître d’Ouvrage de l’opération, c’est normalement lui qui est responsable de l’état qualitatif et sanitaire du sol et du sous-sol du terrain d’assiette de l’opération et / ou des batiments existants et qui assumera les responsabilités en cas de découvertes imprévues (risque archéologique, pollution, sujétions géotechniques ou pyrotechniques, etc.). C’est également lui qui sera responsable des risques que l’on qualifie d’inhérents à l’acte de construire, c’est-à-dire notamment les réclamations des riverains pour troubles anormaux de voisinage.

Cette allocation de risque peut cependant être aménagée dans le contrat du CPI afin de répercuter sur le promoteur, des charges et obligations similaires ou quasi similaires à celles qui lui incombent en tant que vendeur en VEFA, dans la mesure où il s’agit d’un mandat dont on peut contractuellement définir le contenu.  

-        Enfin, une performance économique plus avantageuse en CPI, dans la mesure où, principalement, le promoteur n’a pas le foncier dans son bilan ce qui lui permet d’économiser un certain nombre de frais, taxes et émoluments dont il devrait s’acquitter en VEFA et, à titre accessoire, que ce contrat sera généralement conclu sans l’intermédiation d’un tiers rédacteur qu’il conviendrait de rémunérer.

[Antoine] : Compte tenu de la performance économique du CPI, je me dis que cela pourrait être une solution pour trouver des équilibres économiques à mon opération de FIDIACE qui « ne tourne plus » depuis l’évolution des conditions économiques qui s’est notamment traduite par une hausse du coût des matériaux et des taux de capitalisation demandés par les investisseurs qui restent prudents et semblent avoir perdu tout repère.

Le problème est que je me suis déjà engagé à acheter le foncier et à vendre en VEFA certaines composantes. Est-ce qu’il pourrait selon vous y avoir tout de même une solution ?

[UM] : Je vois que tu commences à avoir des réflexes “jeune Jedi”😉.

L’idée que tu évoques consisterait à substituer partiellement un tiers dans l’acquisition du terrain ou lui vendre une partie de l’emprise fonciere et conclure ensuite avec lui un CPI.

Il faudrait pour cela vérifier que tu as bien une clause de substitution dans ton acte d’acquisition du foncier et également prendre vérifier que cette évolution du montage contractuel n’est pas prohibée parce qu’elle pourrait être requalifiée :

• soit en cession de promesse à titre onéreux,

• soit en terrain indirectement procuré, si ton opération est en secteur protégé.

[Antoine] : La cession de promesse à titre onéreux ?  De quoi s’agit-il ?

[UM] : L’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 dite loi SAPIN 1 dispose qu’ :

« Est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier. »

Ces dispositions légales ont été adoptées afin de lutter contre la spéculation immobilière.

Bien que la doctrine semble partagée et que cette position n’a, à ce jour et à notre connaissance, pas été entérinée par la Cour de la cassation, il semble néanmoins devoir être considéré, en l’état de la jurisprudence rendue en la matière, que les dispositions de l’article 52 de la loi SAPIN s’appliquent à la substitution d’acquéreur intervenant dans le cadre de promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente.

Il convient donc dans ce cas que la cession n’apparaisse pas avoir été consentie à titre onéreux puisque, comme nous venons de l’évoquer, seules sont frappées de nullité les cessions des droits conférés par une promesse de vente consenties à titre onéreux.

[Antoine] : Il suffit que l’acte de substitution / cession ne prévoit pas de prix, non ?

[UM] : Oui et non. La doctrine considère que l’absence de contrepartie doit s’analyser non seulement au travers de l’acte de substitution mais plus encore à l’échelle de l’ensemble du groupe de contrat.

Or, une partie de la doctrine semble considérer que ce montage, compte tenu de la rémunération du Promoteur pour procéder à tout ou partie des opérations juridiques (…) pourrait amener à considérer que la cession de la promesse est intervenue à titre onéreux.

A notre sens, la démonstration n’est pas aisée car il faudrait réaliser une décomposition de la rémunération du promoteur qui est généralement forfaitaire. Au surplus, il ne fait pas de doute qu’il n’y a pas ici d’intention fautive dans la mesure où tu n’as pas signé la promesse de vente dans le seul objectif spéculatif de revendre le bien en tirant profit de l’opération.

En cas de doutes sur la licéité du montage, tu pourrais imaginer procéder à une cession de droits à construire mais ça, tout comme la notion de terrain indirectement procuré, nous y reviendrons dans une prochaine aventure.

[UM] : Voilà Antoine, tu en sais désormais plus sur le CPI, ses caractéristiques, ses différences avec la VEFA et sa potentielle utilisation dans ton utilisation de FIDIACE.

[Antoine] : Merci beaucoup (Un)Mute. C’était, comme d’habitude, très clair et cela me servira pour la suite.