Le permis de construire valant division

Vendredi 2 juin 2023, 10h22, mairie de FIDIACE

Les dernières aventures gastrono-immobilières d’Antoine lui ont presque fait perdre de vue qu’il s’est engagé, dans la promesse de vente qu’il a signée avec la succession, à déposer son dossier de demande de permis de construire avant le 21 juin.

Heureusement, Antoine avait suivi le conseil d’(Un)Mute de lister dans une petite google sheet l’intégralité de ses engagements ainsi que les dates associées et de faire un rappel dans son agenda.

Nous le retrouvons donc au sortir de la mairie de FIDIACE dans laquelle il avait pris rendez-vous pour connaitre le formulaire à utiliser et les pièces à joindre pour déposer sa demande de permis de construire.

Ce rendez-vous n’a malheureusement pas été à la hauteur de ses attentes, la personne en face de lui ne semblant pas faire montre du même enthousiasme que lui pour son nouveau projet.

[Antoine] : Allo, Sébastien, Eric, j’ai [encore] besoin d’aide.

[UM**] : … Allo, Antoine, tu nous appelles concernant ton dossier de demande de permis de construire ?

[Antoine] : ??! Comment savez-vous ?

[UM**] : C’est la suite logique de ton opération de FIDIACE et il faut avouer que nous aussi nous nous étions mis un rappel dans l’agenda. En quoi pouvons-nous t’aider ?

[Antoine] : Je sors d’un rendez-vous avec le service instructeur que j’ai interrogé sur la manière de constituer mon dossier de demande de permis de construire et ce dernier s’est contenté de me renvoyer à une notice explicative. Pouvez m’aider à le constituer ? Je vous avoue que je ne sais même pas ce que cela recouvre concrètement.

[UM**] : Bien sûr, sans difficulté. Si nous reprenons depuis le début, il faut savoir que le permis de construire est une autorisation administrative, faisant partie des autorisations d'urbanisme comme le permis d’aménager ou la déclaration préalable, qui permet aux services d’urbanisme de la commune, dans laquelle tu projettes de réaliser une opération, de vérifier que ton projet respecte les règles d’urbanisme applicables au terrain.

Il ne faut pas le négliger et considérer que ce serait une simple formalité ou un simple formulaire Cerfa à remplir serait à notre sens une erreur. Au contraire, il nous semble plus juste de considérer qu’il constitue l’alfa et l’oméga d’une opération immobilière :

• Il constitue l’aboutissement du travail des équipes de développement, d’une partie de celui des équipes de programme et du travail de conception de l’architecte,

• Il concrétise l’accord de la collectivité sur la programmation, après parfois plusieurs allers-retours,

• Son dépôt va conditionner la signature d’un contrat préliminaire de réservation avec un bailleur social,

• Sa date de dépôt va déterminer les dispositions réglementaires qui lui sont applicables (réglementation thermique, …),

• Ce document va permettre aux riverains y ayant intérêt, de prendre connaissance du futur projet et de potentiellement le contester,

• Son obtention va souvent marquer le lancement de la commercialisation investisseur,

• Sa date de purge (moment où il obtiendra un caractère définitif) constitue généralement la date à laquelle l’opération se « déboucle » par la signature des actes authentiques d’achat du foncier et de la vente en l’état futur d’achèvement.

Tout ceci explique qu’il agrège toutes les attentions, tous les espoirs et parfois toutes les désillusions ...

C’est un véritable dossier qui mérite toute ton attention et un peu de méthodologie pour t’éviter les pires difficultés (demande de complétude, refus, recours ou demande de retrait, …).

[Antoine] : Tu évoques le travail de conception de l’architecte. Le recours à un architecte est-il obligatoire ?

Pour les constructions soumises à permis de construire, la loi sur l’architecte impose le recours à l’architecte pour établir le projet architectural du projet de construction (L431-1 du CU).

Les personnes morales sont en effet tenues de recourir systématiquement à un architecte. En revanche, le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 a fixé à 150 m² de SDP le seuil au-delà duquel les personnes physiques sont tenues de recourir à un architecte lorsqu'elles édifient ou modifient des constructions, à l'exception des constructions à usage agricole.

Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire qui portent exclusivement sur l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.

Selon la lettre de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme :

« Ce projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. »

[Antoine] : Est-ce qu’il va me falloir un pouvoir ou un mandat quelconque pour déposer le dossier de demande de permis de construire ?

[UM**] : Il ressort de l’article R 423-1 qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain sur lequel le projet doit être réalisé pour obtenir légalement une autorisation d’urbanisme. Une promesse de vente (comme celle que tu as signée le 21 avril 2023) comme une simple autorisation ad hoc consentie par le propriétaire suffisent. Ces autorisations n’ont d’ailleurs pas à être produites à l’appui de ton dossier de demande de permis de construire.

« Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;

c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

[Antoine] : Il en va de même s’agissant d’un permis de construire valant division (PCVD), puisque c’est l’autorisation de construire que nous avions retenue (pour ceux qui ne l’auraient pas lue, c’était (ici) ?

[UM**] : Dans la mesure où l’article R 431-24 du code de l’urbanisme (celui relatif aux PCVD) ne comporte aucune disposition relative au pétitionnaire, il n’y a pas de particularité s’agissant d’un PCVD qui ne serait pas conjoint (déposé par un seul pétitionnaire). Nous reviendrons surement sur le cas du dépôt d’un PCVD en cotitularité mais ce n’est pas le sujet, aujourd’hui.

[Antoine] : Et concrètement alors, comment faire un dossier de demande de permis de construire ?

[UM**] : Tu vas devoir remplir le formulaire CERFA 13409*11 « Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)”.

Tu vas tout d’abord remplir les informations relatives à ton identité et tes coordonnées sous les rubriques 1 (1.1 pour toi puisque tu es un particulier) et 2.

Puis celles relatives à la localisation et à la situation juridique du terrain, en partie 3.

La partie 4 ne te concerne pas dans la mesure où ton projet n’est pas un projet d’aménagement.

La partie 5 est un peu plus délicate à remplir.

Tu vas identifier ton architecte dans la partie 5.1. Dans la partie 5.2 tu vas cocher qu’il s’agit d’une nouvelle construction et écrire une courte description de ton projet.

Tu devras renseigner un certain nombre de renseignements complémentaires en partie 5.3 relatives au nombre de logements crées, leur répartition, si le projet concerne un foyer ou une résidence.

La partie 5.4 ne te concerne pas dans la mesure où elle concerne les installations périodiquement démontées et réinstallées.

Les parties 5.5 et 5.6 sont relatives aux destinations des constructions et à leurs surfaces.

La première doit être renseignée si la commune sur laquelle tu prévois de réaliser ton opération est couverte par un PLU qui comporte toujours les anciennes destinations. Dans ton cas, dans la mesure où la commune de FIDIACE a modifié depuis le 1er janvier 2016 son PLU et intégré les nouvelles destinations, tu devras renseigner la rubrique 5.6.

Nous te proposons de revenir dans une prochaine newsletter sur le sujet des destinations et sous-destinations car il pourrait à lui seul faire l’objet d’un long développement.

La partie 5 .7 est relative aux stationnements. Tu devras préciser le nombre de places qui existaient avant l’opération et celles qui existent après réalisation de celui-ci.

Enfin, la partie 6 est à remplir si ton projet nécessite des démolitions.

[Antoine] : Vous êtes toujours aussi pédagogues dans vos explications, c’est top ! Vous devriez faire des formations 😊.

[UM**] : Ainsi que l’expliquait récemment Alex du Monde du Marketing, de nombreuses startup aujourd’hui bien connues ont démarré avec un business bien différent. On se sait jamais 😉.

[Antoine] : Dois-je joindre des pièces ou éléments explicatifs à ce formulaire CERFA ?

[UM**] : Tout à fait, Antoine.

Certaines pièces sont obligatoires. Elles sont identifiées sous la référence « PC » suivie d’un numéro de 1 à 8.

· La PC1 : un plan de situation du terrain. Afin d'identifier les règles d’urbanisme applicables, ce plan permet de situer le terrain sur la commune et de localiser sa zone,

· La PC2 : un plan masse de la construction à édifier ou à modifier. Ce plan fait apparaître les bâtiments existants sur le terrain ainsi que ceux à édifier. Les dimensions et implantations du projet y figurent. Aussi, l'emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront abattus.

· La PC3 : un plan en coupe du terrain et de la construction. Ce plan montre le profil du terrain. Il indique donc le volume extérieur des constructions et leurs implantations par rapport au profil du terrain.

· La PC4 : une notice décrivant le terrain et présentant le projet. La notice présente le projet dans sa globalité, la configuration du terrain, les matériaux et coloris prévus pour la construction.

· La PC5 : un plan des façades et des toitures. Ces plans permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction, ainsi que ses hauteurs.

· La PC6 : un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement. Elle permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public.

· La PC7 : une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche. Cette photographie présente les constructions proches.

· La PC8 : une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain. Celle-ci présente l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes, si elles existent.

Des pièces complémentaires viendront s’ajouter à ton dossier suivant les caractéristiques et la localisation de ton projet.

Nous te proposons de ne pas énumérer chacune de ces pièces qui sont référencées de 9 à 46 mais cela sera par exemple le cas si :

• Ton projet se situe dans un immeuble inscrit au titre des monuments historiques,

• S’il se situe sur ou en surplomb du domaine public (je crois d’ailleurs qu’Eric va revenir plus amplement sur le sujet),

• S’il est soumis à étude d’impact,

• S’il se situe dans une zone ou un plan de prévention des risques,

• Si le projet porte sur la construction de plus de 12 logements ou de plus de 800m² de SDP,

• S’il nécessite un défrichement,

• S’il porte sur une installation classée pour la protection de l’environnement,

• S’il se situe dans une ZAC,

• S’il porte sur un IGH ou un ERP,

• Si tu demandes à bénéficier de dérogations aux règles constructives,

• etc …

Si ta demande n’est pas adressée par voie dématérialisée (ce qui est possible depuis le 1er janvier 2022) mais par voie papier, veille bien à joindre ces pièces dans le nombre d’exemplaire prévu dans le formulaire CERFA.

Depuis le 4/5/2023 : les données nécessaires au calcul des impositions n'ont plus à être déclarées dans le dossier de demande d’autorisation.

Nous attirons d’autre part ton attention sur le fait qu’à partir du 1/7/2023, les plans de situation, de masse et de coupe devront traduire leur « échelle graphique ». Cette exigence de traduction en échelle graphique est nouvelle.
Objectif : faciliter la lecture des plans (article A 431-9 du code de l’urbanisme).

[Antoine] : Y-a-t-il des pièces spécifiques aux PCVD ?

[UM**] : Outre les pièces requises pour toute demande de permis de construire (R 431-7 et suivant du code de l’urbanisme) et les pièces exigées en considération de la nature et du projet et de sa situation (R 431-11 et suivants du code de l’urbanisme), le dossier de demande de PCVD doit comporter :

- un plan de division du terrain (R 431-24 du code de l’urbanisme) qui doit indiquer par un trait les limites des futures parcelles et permettre d’identifier chaque lot issu de la division,

- et, sauf à ce que le projet relève dans son ensemble d’une même copropriété ou qu’il soit prévu de transférer à la personne publique compétente la propriété des équipements communs, le projet de constitution d’une association syndicale (ASL) à laquelle sera dévolue la propriété et la gestion des équipements communs projetés (R 431-24).

Ce sont les fameuses PC 32 et PC33.

[Antoine] : Est-ce que le service instructeur va m’informer si mon dossier n’est pas tout à fait complet et me demander de le compléter ou peut-il le refuser et me le renvoyer ?

[UM**] : Tout d’abord, il faut que tu saches qu’en dehors des pièces limitativement énumérées par le code de l'urbanisme, il ne peut être réclamé aucune autre pièce, quelle que soit l'origine de la demande : service ou commission, contrôle d'une règle d'urbanisme,... De même si des éléments se trouvent dans une pièce du dossier mais pas sur la pièce obligatoire, le dossier doit être considéré comme complet : ex : le plan de masse ne comporte pas les côtes de niveau, mais elles apparaissent sur les plans de coupe ou de façades.

Les pièces manquantes doivent être réclamées et réceptionnées par le demandeur dans le 1er mois à compter du dépôt du dossier en mairie (article R.423-38 du code de l'urbanisme), sinon le délai initial ou le délai majoré en fonction des consultations obligatoires ne peut plus être notifié. Le délai d’instruction commence à courir à compter de la réception de toutes ces pièces par la mairie (article R.423-39 c du code de l’urbanisme). Si dans ce délai d’un mois, une nouvelle demande de pièces apparaît nécessaire (avis de service, ABF,..), elle se substitue à la première et fait courir le délai de trois mois pour fournir ces pièces (article R.423-40 du code de l’urbanisme).

Le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception de toutes les pièces. Dans tous les cas, le pétitionnaire dispose de 3 mois à compter de la date de réception de la liste des pièces manquantes pour les fournir. Passé ce délai, sa demande fait l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration (article R.423-39 du code de l’urbanisme).

[Antoine] : Merci beaucoup, les gars, ça me semble beaucoup plus clair. Je me sens prêt à préparer mon dossier de demande de permis de construire et à affronter le service instructeur ;-).

[UM**] : C’est toujours un plaisir d’échanger avec toi.