Le référé préventif : prévenir vaut mieux que guérir

Aujourd'hui, plongeons au cœur d'une procédure cruciale dans le développement immobilier : le référé préventif. Au travers de notre échange avec Antoine, dévoilons ensemble les subtilités de cette démarche visant à prévenir les différends lors d'une opération immobilière. Découvrons ensemble son importance, son processus, et quelques chausse-trappes à éviter.

MONTAGE D'OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES

4/1/20249 min read

[UM***] : Bien sûr, Antoine ! Le principe est simple. En cas de désordres affectant leurs propriétés ou de troubles de jouissance liés à la réalisation des travaux, les voisins peuvent engager la responsabilité du maître d’ouvrage (théorie du trouble anormal de voisinage), qui a donc intérêt à :

  • Se prémunir des réclamations des avoisinants,

  • Faire constater les éventuels manquements (contractuels ou aux règles de l’art) commis par les intervenants à la construction (maître d’œuvre, bureau de contrôle, entreprises), susceptibles d’avoir des incidences pour les avoisinants.

Le référé préventif est une procédure judiciaire, non contentieuse, qui consiste à faire désigner par un Tribunal un expert judiciaire, qui est un technicien de la construction (architecte, ingénieur).

Cet expert judiciaire est investi d’une mission qui lui permet :

  • Préalablement au démarrage des travaux : de constater l’état des ouvrages avoisinants,

  • Pendant les travaux : de se prononcer sur les difficultés qui peuvent naître entre le chantier et les voisins,

  • A la fin des travaux : de donner son avis sur le lien entre les désordres signalés par les voisins et les travaux réalisés, et de manière générale sur les difficultés ayant pu surgir au cours des travaux.

Le référé préventif permet de concilier les intérêts des constructeurs et des avoisinants :

  • Identification des problématiques juridiques, techniques liées aux travaux,

  • Catalyseur des demandes des riverains.

[Antoine] : Et dans quelles situations est-il particulièrement recommandé de recourir à cette procédure?

[UM***] : Il faut tout d’abord avoir en tête que le recours au référé préventif n'est pas obligatoire dans la mesure où aucune disposition législative ou réglementaire n'impose d’y recourir.

Son recours peut cependant être imposé par les documents contractuels :

  • Des documents de la consultation (si la cession du foncier provient d'une procédure de consultation type AMI, appel à projets ou consultation de promoteurs) peuvent imposer la réalisation d'un référé préventif,

  • Cela peut également être le cas du CPI conclu avec un maitre d’ouvrage qui peut considérer que le prix inclus la réalisation d'un référé préventif.

En dehors des cas où son recours serait imposé par les documents contractuels, l'opportunité ou non de lancer une telle procédure va dépendre :

  • De la situation du chantier : une opération située dans une zone peu urbanisée présentera moins de risque de porter atteinte aux avoisinants qu'une opération située en zone urbaine. Une opération pour laquelle les avoisinants sont situés à plusieurs dizaines de mètres, présentera moins de risque qu'une opération pour laquelle ils sont situés a proximité ;

  • De l'éventuelle opposition au projet que tu as identifiée : un contexte hostile à l'opération peut inciter des riverains à se prévaloir de désordres du fait des travaux ;

  • De la nature des travaux : Des travaux nécessitant des fondations profondes ou a proximité des fondations d'un avoisinants, des travaux de démolition présentent plus de risque de provoquer des désordres. Une opération réalisée dans un volume au-dessus d'un métro présentera un risque également beaucoup plus important.

Compte tenu des avantages de cette procédure, de nombreux Maîtres d'Ouvrages ont inscrit comme principe, dans leur référentiel de management, la réalisation d'un référé préventif et comme exception l'absence de référé préventif, par exemple parce que leur opération serait située en plein[e] milieu de la creuse campagne.

[Antoine] : Et quel impact cela a-t-il sur le développement du projet en termes de temps et de coût ?

[UM***] : C'est une démarche qui représente un coût initial non négligeable (de l’ordre de 5 à 12.000 € mais c’est variable en fonction de l’opération si bien que dans certains dossiers le coût pourra s’avérer bien supérieur), essentiellement lié aux honoraires de l'expert judiciaire et, dans une moindre mesure, de ton avocat. Cependant, considère cela comme un investissement. Prévenir un litige grâce à une expertise solide peut t'épargner beaucoup de temps et d'argent par la suite.

[Antoine] : Est-ce que vous savez s’il existe des alternatives à cette procédure ?

[UM***] : Il est également possible de recourir à un constat amiable ou un constat de commissaire de justice.

Ces constats sont certes moins couteux mais ils sont moins efficaces dans la mesure :

  • Où ils n'ont généralement pas, contrairement au référé préventif, de valeur contradictoire (sauf à ce que les avoisinants acceptent expressément d’y assister),

  • Ils ne constituent d'autre part qu'une photo à un instant T des lieux avoisinants l'opération de construction. Au contraire, la mission de l’expert peut, se dérouler avant mais aussi au cours du chantier. Il peut en effet lui être demandé de suivre l’évolution de l’état des avoisinants jusqu’à l’achèvement des travaux.

[Antoine] : Sur mon opération de FIDIACE, dont vous connaissez le plan masse et le plan de situation pour m’avoir accompagné sur plusieurs sujets 😁, comment puis-je déterminer qui assigner ?

[UM***] : Généralement, on a intérêt à associer trois types d'intervenants en raison de l'impact de ceux-ci pourraient avoir sur l'opération ou que l'opération pourrait avoir sur leur bien : les intervenants à la construction, les avoisinants et les concessionnaires du futur chantier.

Les intervenants à la construction : Ce sont ceux dont l’intervention est susceptible d’être à l’origine de désordres ou de troubles pour les voisins et qui ont un lien contractuel avec le maître d’ouvrage :

  • L’entreprise de démolition (s'il y en a une) et l’entreprise de construction, celles qui réalisent les fondations, les pieux, le rabattement de nappe, la RSO…).

  • Le maître d’œuvre de conception et d’exécution,

  • Le bureau de contrôle,

  • Les BET structure

Les avoisinants : Ce sont ceux dont la propriété (ou ouvrages) est située à proximité immédiate du futur chantier. Tu peux les identifier en t’appuyant sur les documents suivants :

  • Le plan cadastral,

  • Le relevé de géomètre,

  • Les fiches d'immeubles obtenues auprès de la conservation des hypothèques (par le biais de ton beau-frère),

  • La visite du site.

Ce sont :

  • des personnes physiques,

  • des personnes morales (sociétés),

  • des syndicats des copropriétaires : il faut impérativement connaître le nom et les coordonnées du syndic de la copropriété.

Les concessionnaires : Ce sont ceux dont les réseaux sont situés à proximité du futur chantier (et non pas ceux dont les réseaux sont prévus dans le futur immeuble) :

  • La Ville (voirie, assainissement),

  • Une Communauté de communes,

  • Le Conseil Général (pour les voies dépendant du département),

  • ERDF,

  • GRDF,

  • ORANGE

[Antoine] : De quelles pièces vais-je avoir besoin pour lancer une telle procédure ?

[UM***] : Tu vas devoir saisir un avocat (nous en connaissons de très bien parmi lesquels Damien que nous avons interviewé précédemment) et lui adresser les pièces suivantes :

  • Le plan cadastral figurant la ou les parcelles sur laquelle tu vas réaliser le projet,

  • Le plan masse,

  • La description sommaire du programme,

  • L'existence de travaux de démolition ou terrassement,

  • Le titre justifiant de ton intervention sur le projet (promesse de vente en général),

  • L'arrêté de permis de construire ou de démolir,

  • Le planning du chantier (sommaire),

  • Pour ceux qui sont déjà désignés, le nom, l’adresse et le contrat du maitre d'œuvre de conception et d'exécution, de l'entreprise de démolition, du BC, …

  • Le nom et les coordonnées des riverains et gestionnaires des réseaux,

  • Le cas échéant, une synthèse des difficultés avec les avoisinants ou l'utilisation d'un mode opératoire non habituel.

[Antoine] : Et ensuite, ca se passe comment ?

[UM***] : Une fois que tu as présenté le dossier à ton avocat (nous te conseillons de ne pas hésiter à lui donner le plus d’informations possible (contexte de l’opération, éventuelles contestations sur le permis de construire, …)), et que tu lui as adressé les pièces que nous venons d’évoquer, il va falloir :

  • Identifier le tribunal compétent : Le tribunal territorialement compétent sera en principe celui du lieu d'exécution des travaux. Pour un ouvrage public, le tribunal compétent sera le tribunal administratif et pour une opération privée, le tribunal judiciaire.

  • Rédiger le projet d'assignation : cela peut être rapide et ne demande pas une technicité juridique très importante,

  • Que tu relises le projet d'assignation : personne ne connait mieux ton opération que toi. Ne néglige pas cette étape.

  • Délivrer l'assignation aux parties : il faudra recourir à un commissaire de Justice qui va se rendre en personne chez les parties figurant dans l’assignation pour leur remettre copie de l’assignation.

  • Procéder à un échange de conclusions entre les parties : elles peuvent :

    • Procéder à ce que l'on appelle des réserves d'usage (c'est-à-dire ne pas s'opposer à la procédure),

    • S'opposer à la procédure à leur encontre : car elles considèrent ne pas être concernées,

    • Demander à modifier la mission de l'expert : par exemple en l'étendant à tel ou tel aspect,

  • La tenue d'une audience de plaidoirie,

  • La mise en délibéré éventuelle de sa décision par le tribunal : c'est le délai que va prendre le tribunal pour rendre sa décision,

  • La désignation de l’expert judiciaire par ordonnance du Tribunal : en général cet expert est désigné par le tribunal sur la liste d'experts judiciaires en fonction des compétences techniques dont il dispose. Le tribunal pourra également décider d'adjoindre à l'expert judiciaire une personne disposant de compétences spécifiques nommée "sapiteur",

  • Que tu consignes le montant de la provision,

  • Que l'expert établisse un calendrier de procédure,

  • Qu’il tienne la première réunion d'expertise et organise ses constats initiaux des avoisinants.

[Antoine] : Mon ami m’a dit que les experts pouvaient [parfois] ne être suffisamment diligents ou demander des compléments de provision pour des prestations qui auraient un intérêt relativement limité. Est-ce que dans ce cas, j’aurai un moyen d’action ?

[UM***] : Le juge chargé du contrôle des expertises suit les opérations d'expertise et peut être saisi de toute difficulté liée à leur déroulement.

Il peut être saisi soit par l’expert judiciaire, soit par la personne qui a initié la procédure (qualifiée de demandeur) ou encore les autres parties.

Il pourra s'agir par exemple de l'informer ou lui demander :

  • D'inciter l'expert à respecter le calendrier de procédure qu'il a fixé,

  • De demander à l'expert de justifier le complément de provision qu'il a demandé et l'inciter à plus de modération,

  • De trancher un désaccord sur l'étendue de la mission de l'expert,

  • De contraindre l'une des parties à communiquer certaines pièces,

  • De demander le remplacement de l’expert judiciaire.

[Antoine] : Est-ce que vous auriez quelques “tips” à me partager avant que je n’initie la procédure ?

[UM***] : De notre expérience, nous pouvons tes conseiller les choses suivantes :

  • Anticiper son lancement : cette procédure ayant vocation à préserver tes intérêts, il convient, qu'à minima, une première réunion d'expertise soit intervenue avant que les entreprises que tu as désignées ne commencent les travaux. Compte tenu des étapes à réaliser, il faut anticiper.

    Notre conseil est d'initier la procédure a minima 2 ou 3 MOIS AVANT le commencement des travaux. Dans l'idéal, elle sera initiée APRES la purge du recours des tiers contre les autorisations d'urbanisme pour ne pas inciter les riverains à initier un recours contre ces autorisations [ce qui peut cependant etre délicat à satisfaire pour les opérateurs qui réitèrent leurs actes dés l’obtention du PC définitif].

  • Porter une attention particulière à l'exposé des moyens dans l'assignation : Il s’agit d’une procédure “probatoire” qui se fonde sur l’article 145 du Code de Procédure Civile. Il faut donc veiller à expliquer en quoi il y a nécessité de désigner un expert afin de se préconstituer une “preuve”, sous peine de voir le tribunal refuser la mesure d'expertise.

  • Réfléchir à l'étendue de la mission que l'on veut voir confier à l'expert : l'expert a une compétence liée (il devra s'y conformer strictement) et va exécuter sa mission dans le cadre de celle qui est définie dans l'ordonnance d'expertise. Il faut donc déterminer les missions à lui confier et si l'on veut qu'elle perdure pendant les travaux.

  • Dans la mesure du possible, souffler au tribunal, par l’intermédiaire de ton avocat, le nom d'un expert judiciaire dont on sait qu’il est sachant et diligent,

  • Consigner le montant de la provision rapidement pour ne pas perdre de temps :

    • L’ordonnance de référé fixe la rémunération de l’expert judiciaire, sous la forme d’une provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire, à la charge du demandeur à l’expertise et le délai dans lequel la provision doit être versée.

    • A défaut de consignation dans le délai prescrit par le Tribunal, la désignation de l’expert judiciaire est caduque et tu devras très certainement relancer la procédure. Anticiper les éventuels délais internes d'émission de chèque ou virement.

[UM***] : Voilà Antoine, tu en sais désormais beaucoup plus sur la procédure de référé préventif.

[Antoine] : C'est beaucoup plus clair maintenant, merci à tous les deux !