L'étude de faisabilité

Lundi 2 janvier 2023, 8H30… C’est parti…

Maître LARIEUX, Notaire, reçoit ce matin trois frères, qui viennent d’hériter d’une grande propriété de 7 000 m², sur laquelle est édifiée une maison de maître d’environ 250 m², sur la commune de FIDIACE, une jolie petite ville de 10.253 habitants située dans la première couronne de l’agglomération lyonnaise.

Ne pouvant entretenir seuls la vieille bâtisse qui est dans un état de délabrement avancé mais qui dispose d’un fort potentiel architectural, les trois héritiers avaient initialement eu l’idée de diviser la propriété en plusieurs lots pour ensuite les vendre. Toutefois, dépassés par le projet et n’ayant pas le temps de s’en occuper, ils ont finalement décidé de la vendre dans son ensemble au plus offrant. C’est dans ces conditions qu’ils se sont rendus chez Maître LARIEUX pour le saisir du dossier.

Dimanche 8 janvier 2023, 13H43… Entre la poire et le fromage…

Le dimanche suivant, nous retrouvons Antoine et Maître LARIEUX, qu’il connait bien, puisque ce n’est autre que son beau-frère, à l’occasion d’un repas de famille.

Entre deux présentations de maquettes en allumettes, dont Maître LARIEUX est passionné et qu’il réalise avec minutie, ce dernier fait part à Antoine du projet de vente des héritiers dont il vient d’être saisi et du potentiel de l’opération qui pourrait être réalisée.

Interrogé par Antoine sur les spécificités d’une telle opération et sur le fait de savoir s’il pourrait être opportun pour lui de se porter acquéreur, Maître LARIEUX, qui avait sans doute un peu trop abusé du Château-Lafite-Rothschild 1978 qu’il avait amené pour l’occasion, lui répondit sans plus de détails, qu’il n’y avait rien de bien compliqué pour qui savait déposer un dossier de demande de PA ou de DP …

Agacé, Antoine n’insista pas …

Bien décidé à réaliser sa première opération immobilière et fort du conseil d’un ami que « la pire des choses, c’est de ne rien faire », Antoine se mit en tête de formuler, toute affaire cessante, une offre d’acquisition auprès des trois héritiers.

Ne connaissant hélas pas grand-chose aux divisions foncières, notre héros a donc immédiatement souhaité se faire accompagner pour ce premier projet.

C’est ainsi que nous avons eu la chance de rencontrer Antoine, pour la première fois.

[UnMute] : Nous te remercions, Antoine, pour cette marque de confiance.

Avant de te présenter les éléments constitutifs d’un lotissement et t’aider à formuler une offre d’acquisition, est-ce que tu peux nous présenter ton projet. Notamment, as-tu analysé le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et celui-ci permet-il de le réaliser ?

[Antoine] : Ben, euh, je n’ai pas encore regardé le PLU …

[UnMute] : Dans ces conditions, nous allons reprendre les choses dans l’ordre.

Première étape incontournable, tu dois élaborer une étude de faisabilité. Il s’agit en effet d’une étape préalable indispensable qui consiste :

o D’une part, à procéder à l’analyse du site sur chacun des items suivants :

• Analyser les contraintes réglementaires (PLU, OAP, servitudes existantes, emplacements réservés…) ;

• Etudier le statut du foncier (domanialité, statut du propriétaire, …) ;

• Analyser l’état sanitaire et qualitatif (pollution du sol, caractéristiques mécaniques du sol, état sanitaire du bâtiment s’il en existe, sécurité) ;

• Visiter le site et ses environs et étudier les contraintes desserte en transports, aménités et services proches, potentiel stratégique pour certains usages.

o D’autre part, à procéder à la définition du projet le plus pertinent :

• Estimer le potentiel de constructibilité du site, étant précisé que celui-ci sera fonction de la programmation envisagée ;

• Analyser les attentes des parties prenantes (propriétaire, ville) et les besoins du marché (logements, bureaux, logistique, …) ;

• Etablir plusieurs scenarii de programmation et leur bilan financier, ce qui te permettra notamment de définir la rentabilité économique du projet.

Comme nous l’évoquerons à l’occasion d’une prochaine newsletter, la définition d’une ou plusieurs programmation prévisionnelle pourra souvent impliquer la réalisation d’une étude de marché. En l’espèce, le projet se situe dans une commune recherchée de l’ouest lyonnais, dans laquelle la demande de maisons individuelles est bien supérieure à l’offre.

Bien évidemment, il ne sera pas toujours possible de répondre à l’ensemble de ces questions avant de formuler une offre d’acquisition. C’est notamment la raison pour laquelle celle-ci comprendra le plus souvent certaines conditions suspensives. Nous y reviendrons dans un prochain numéro…

Pour schématiser, voici les différents éléments que tu devras analyser afin de réaliser une étude de faisabilité :

[UnMute] : Ce n’est à notre sens qu’après avoir réalisé ce premier exercice que tu pourras faire une offre dont tu auras déterminé le prix mais également les conditions, notamment suspensives.

[Antoine] : Merci beaucoup, c’est très clair ! J’aimerais maintenant comprendre ce qu’est un lotissement et notamment connaître les critères permettant de distinguer permis d’aménager et déclaration préalable