L’urbanisme transitoire, la bonne fée d’une fabrique urbaine parfois essoufflée

Tous les mois, nous vous proposons de décortiquez une nouvelle aventure immobilière d'Antoine, notre personnage fictif, à l'occasion d'un échange avec Eric et Sébastien, cofondateurs d'UrbanSolutions et de la newsletter (Un)Mute

MONTAGE D'OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES

5/2/20238 min read

Samedi 22 avril 2023, 18h, Lyon Bière Festival

Véritable amateur de la deuxième boisson la plus consommée au monde, grand remède à la morosité ambiante, Eric a invité Antoine et Sébastien à un atelier de brassage, au Lyon Bière Festival.

L’occasion pour nous de retrouver nos trois acolytes que vous commencez à bien connaitre et qui ne manquent pas une occasion pour échanger sur le sujet de l’immobilier qui les passionne.

[Antoine] : Maintenant que j’ai signé ma promesse de vente (d’ailleurs merci pour vos derniers conseils la veille de la signature) je me pose la question de la manière de faciliter la transition entre l’état actuel du site et le futur projet immobilier. Je me dis que, compte tenu de l’état actuel du terrain qui a été délaissé assez longtemps, il faudrait presque qu’il y a ait un projet intermédiaire permettant de faire en sorte que les gens s’intéressent et adhérent au projet.

[UM**] : Ce que tu cherches c’est à créer une adresse, faire bouillonner le site, réactiver la vie locale le temps que tu développes ton projet. On appelle cela l’urbanisme transitoire.

[Antoine] : Je n’en ai jamais entendu parler, même pendant mes études d’architecte. De quoi s’agit-il ?

[UM**] : Sont regroupées dans cette catégorie toutes les initiatives (qu’elles soient structurées ou parfois beaucoup moins) qui visent, sur des terrains ou des bâtiments en général inoccupés et qui très souvent ont une histoire, à réactiver l’attraction de ces lieux, le temps que le projet immobilier se développe.

Bien souvent, ces initiatives perdurent après l’arrivée des premiers habitants sur le projet immobilier.

Si l’on devait schématiser, c’est comme si une bonne fée se penchait sur des bâtiments bien moches, bien délabrés, depuis longtemps délaissés, et leur donnait la possibilité d’avoir une nouvelle jeunesse pour créer un pont avec le futur projet immobilier et participer à son succès.

[UM**] : Il s’agit d’une pratique qui se développe de plus en plus. Elle présente un grand nombre d’avantages pour l’ensemble des acteurs du projet immobilier.

[Antoine] : Vous pouvez m’en dire plus sur ces avantages ?

[UM**] : L’urbanisme transitoire permet de :

  • Valoriser le site en s’appuyant sur son histoire ou son exploitation passée et d’établir un lien avec le futur projet immobilier,

  • Limiter les risques de squattage et de dégradation des bâtiments,

  • Limiter les coûts de gardiennage,

  • Préfigurer des usages,

  • Servir de boîte à idées et permettre de recevoir des contributions sur le futur projet immobilier (sorte de concertation informelle en dehors de celle imposée par le code de l’urbanisme ou de l’environnement),

  • Expérimenter des choses un peu marrantes que tu n’aurais pas l’occasion de développer sur d’autres projets,

  • Faire adhérer les riverains au futur projet ce qui peut permettre de limiter les risques d’opposition au projet et [surtout] de recours contre les autorisations de construire,

  • Donner un usage à des espaces qui n’en ont plus ou que l’on souhaite changer,

  • Offrir un nouveau service de proximité aux habitants,

  • Mettre à disposition un espace pour les initiatives sociales locales et les activités,

  • Faire adhérer les collectivités locales à la démarche et au futur projet,

  • Rencontrer des élus auxquels tu aurais eu du mal à accéder en temps normal (du fait parfois du zèle des services administratifs 😉),

  • Bénéficier d’une communication quasi gratuite sur ton projet.

[Antoine] : Est-ce à moi de décider de mettre en place une telle démarche ?

[UM**] : On retrouve aussi bien des initiatives purement privées que publiques (notamment au travers d’Appels à Manifestation d’Intérêt) ou mixtes.

S’agissant de ton projet, c’est effectivement à toi de la mettre en place.

Dans la pratique, même si c’est toi qui lances une démarche d’urbanisme transitoire, tu te rendras assez rapidement compte que de nombreux acteurs vont s’en emparer et que les initiatives des uns vont alimenter celles des autres. En effet, comme on vient de te l’évoquer, cette démarche bénéficie in fine à tous les acteurs du projet.

[Antoine] : Ca a l’air super. On commence par quoi ? Comment puis-je le mettre en place rapidement ?

[UM**] : L’urbanisme transitoire est protéiforme. Contrairement à d’habitude, nous n’avons pas une procédure précise, qui serait fixée par les textes, à te communiquer.

Mais, ne t’inquiète pas, tu commences à nous connaitre, nous n’allons te laisser seul dans la nature.

Voici comment nous nous procéderions.

Pour commencer, nous te conseillons de te documenter sur les nombreuses initiatives mises en place sur plusieurs projets immobiliers, en France comme à l’étranger, ce afin de t’acculturer au sujet et en quelque sorte d’ « ouvrir tes chachkas ». Tu peux facilement trouver ces projets sur internet et nous pouvons te communiquer une liste de plusieurs d’entre eux.

Ensuite, nous te conseillons de passer par une grille d’analyse qui reviendra à te poser les questions suivantes :

  • Quel est le contexte urbain de mon site :

    • Campagne ?

    • Ville ?

    • Centre urbain ?

    • Très urbain ?

    • Dans une ZAC ?

    • Sur un ancien site industriel ?

  • Le terrain est-il nu, bâti ou mixte ?

  • Quel est l’état du site ?

    • Est-ce qu’il est en bon état ?

    • Est-ce qu’il doit être remis aux normes ? Si oui, quelles sont les normes réglementaires à respecter pour la remise aux normes (notamment réglementation ERP) ?

    • Présente-t-il des risques pour les visiteurs (pollution, instabilité de certains éléments de structure, amiante, …) ?

  • Un des bâtiments, du fait de son état, du peu de travaux qu’il nécessite pour permettre une utilisation et un accès du public et de son positionnement sur le plan masse et le phasage des travaux semble-t-il plus à même d’accueillir le projet transitoire ?

  • Quels sont les deux, trois objectifs poursuivis par l’urbanisme transitoire ?

    • Constituer un support à la concertation habitante ?

    • Répondre à des besoins de proximité ?

    • Changer l’image du site ?

  • A qui s’adresse l’usage transitoire donné au site ?

  • Quelles interactions souhaites-tu créer entre l’utilisation temporaire et le futur projet ?

  • Quels acteurs souhaites-tu associer au projet ?

  • De quelle durée d’occupation temporaire vas-tu disposer (une occupation plus longue te permettra plus facilement d’avoir un ancrage local fort, de pérenniser des activités, de préfigurer et transformer les usages) ?

  • Quel est le modèle économique ?

  • Le site a-t-il un passé particulier sur lequel tu pourrais t’appuyer pour commencer à « raconter une histoire » ?

Si tu passes par cette grille d’analyse, nous te garantissons que tu y verras beaucoup plus clair sur ton projet transitoire. N’hésite pas à en parler autour de toi. Tu verras que ta démarche va permettre d’agréger de nombreuses initiatives et que tes échanges te permettront d’enrichir ton “story telling”.

[Antoine] : Vous auriez des idées de projets qu’il pourrait être intéressant de mettre en place ?

[UM**] : Tu as l’embarras du choix. Sur ton opération, tu pourrais par exemple :

  • Installer une buvette ou un restaurant,

  • Créer des ateliers de permaculture,

  • Créer un atelier d’artisans,

  • Mettre en place une démarche d’agriculture urbaine,

  • Accompagner les personnes en situation de précarité,

  • Mettre en place une maison du projet temporaire dans l’un des bâtiments existants,

  • Attirer des activités économiques (pop-up stores, bureaux à loyer réduit, …),

  • Créer un tiers-lieu, un espace de co-working, de fablabs, …

  • Créer un lieu culturel (expositions éphémères, concerts, plages urbaines, terrains de sport temporaires, mur d’escalade sur la façade de l’un des bâtiments existants)

Tu peux même mettre en place des ateliers de brassage de bières en créant un partenariat avec l’un des brasseurs présents aujourd’hui ! 😜🍺

[Antoine] : De votre expérience, ces projets transitoires sont-ils facilement finançables ?

[UM**] : Comme tu l’as noté, la question du modèle économique est une des questions que tu dois te poser, dans la grille d’analyse.

Ta capacité à inscrire le projet d’urbanisme transitoire dans le temps est directement fonction de l’équilibre entre dépenses et recettes.

S’imputeront sur la partie des dépenses : la redevance à éventuellement verser au propriétaire du terrain pour occuper son terrain + les travaux d’ouverture et d’entretien + les dépenses de fonctionnement et de gestion du site + les salaires des employés.

Du coté des recettes, nous aurons : les redevances d’occupation de la location d’espaces + les recettes des événements et des services + des subventions publiques, etc.

A la lecture de cette formule, nous voyons clairement qu’il faut que tu t’assures que tu peux développer des activités commerciales (par exemple louer des espaces professionnels ou organiser des événements) pour permettent d’équilibrer la balance et développer par ailleurs des initiatives moins commerciales (exposition, démarches sociales, …).

Dans la négative, il faudra que tu sollicites des subventions.

Pour information, la région IDF a mis en place un régime de soutien aux initiatives d’urbanisme transitoire dans la limite de 200.000 €, afin d’optimiser les fonciers délaissés. Il faudrait vérifier si la commune de FIDIACE ou la région ont mis en place des aides analogues.

[Antoine] : Comment juridiquement, vous me conseiller d’organiser cette occupation du terrain ?

[UM**] :

1. Il faut tout d’abord que tu disposes d’un titre qui t’autorise à la fois :

  • A occuper temporairement le terrain et / ou un des bâtiments existants, le temps de la promesse de vente et des travaux de construction de ton programme,

  • A « sous-louer » tout ou partie de cette emprise aux différents intervenants de ton projet d’urbanisme transitoire.

Nous te conseillons de procéder de la sorte plutôt que de faire signer directement des contrats d’occupation entre le propriétaire du terrain et les occupants du projet d’urbanisme transitoire que tu as identifié, ce afin de pouvoir “garder la main” sur le projet et pouvoir substituer un occupant s’il ne donne pas satisfaction.

Cette occupation s’organise principalement dans le cadre de trois formes de contrats :

  • Le bail commercial dérogatoire,

  • Le prêt à usage,

  • la convention d’occupation précaire.

Dans la pratique, la convention d’occupation précaire s’est majoritairement imposée et elle semble particulièrement indiquée dans ta situation.

Schématiquement, cela s’organise de la manière suivante :

La convention d’occupation précaire est née de la pratique. Elle peut être définie comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de reconnaitre à l’occupant un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

Elle permet de ne pas faire application des dispositions spécifiques contraignantes applicables aux baux d’habitation ou aux baux commerciaux en raison de la précarité d’une situation justifiée par un motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties.

Ce motif aura trait par exemple à des conditions relatives à l’immeuble (comme sa démolition prochaine) ou à des conditions relatives au terrain ou au projet (future vente du terrain, délivrance d’un permis de construire, …).

Ces circonstances particulières doivent exister au moment de la signature de la convention, peu importe que par la suite elles disparaissent.

2. Il va falloir ensuite que tu définisses l’autorisation d’urbanisme dont tu vas avoir éventuellement besoin pour réaliser les quelques travaux dans le bâtiment existant et / ou pour en changer la destination.

En effet, le projet d’urbanisme, quand bien même il a vocation à être transitoire, doit lui aussi respecter les règles du PLU. Ce faisant, en fonction de la durée, de l’importance et de la nature des travaux que tu envisages réaliser, tu devras ou non obtenir une autorisation d’urbanisme pour réaliser ton projet transitoire.

Nous reviendrons plus longuement sur ce sujet dans de prochaines newsletters mais nous te partageons un schéma de l’IAU d’IDF permettant d’identifier rapidement l’autorisation d’urbanisme nécessaire.

3. Il faudra également que ton projet respecte la réglementation accessibilité et sécurité si tu accueilles du public dans le bâtiment et la réglementation incendie.

Compte tenu de toutes les informations que nous venons de te donner, nous te proposons de ne pas développer ce sujet et d’y revenir dans une prochaine newsletter.

Voilà, tu en sais désormais beaucoup plus sur l’urbanisme transitoire et tu es prêts à te lancer.