Mai 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀
Une sélection flash 🐱 🏍des news et tendances des jours derniers qui nous ont semblées les plus intéressantes
ACTUALITÉ
5/15/20235 min read
#1. Le tiers financement de la rénovation énergétique des bâtiments publics
La loi du 30 mars 2023 permet aux acheteurs publics, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, de financer partiellement leurs travaux de rénovation énergétique grâce aux futures économies d’énergie qu’ils entraîneront.
Ces derniers peuvent dés lors conclure des contrats de performance énergétique dérogeant aux articles L. 2191-2 à L. 2191-8 du code de la commande publique (CCP), sous la forme d’un marché global de performance, pour la rénovation énergétique d’un ou de plusieurs de leurs bâtiments.
Pourquoi c’est intéressant ?
La technique du tiers financement a pour objet de de faire intervenir un tiers dans le portage financier d’une rénovation énergétique de bâtiment, dans le cadre d’une offre complète. Le tiers réalise l’investissement, puis le bénéficiaire des travaux lui rembourse l’avance et les intérêts associés à compter de la date de livraison des travaux. Le tiers‑financement peut ainsi faciliter le déclenchement de la décision de réaliser des travaux de performance énergétique.
Or le code de la commande publique interdit normalement tout paiement différé dans les marchés passés par ces personnes publiques. Jusqu’à aujourd’hui, le préfinancement est réservé aux marchés de partenariat qui sont plus strictement encadrés, compte tenu de leur caractère dérogatoire au droit commun des marchés publics.
Cette loi vient créer un nouvel outil juridique permettant aux contractants publics de différer le paiement des travaux, l’investissement financier initial reposant sur un tiers.
#2. Majoration des règles de construction et de hauteur pour performance énergétique
Le décret du 8 mars 2023, et son arrêté du même jour sont venus préciser les règles permettant aux constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale de bénéficier :
D’une majoration de construction en application de l’article L. 151-28 3° du Code de l’urbanisme ;
D’un dépassement des règles de hauteur du PLU en application de l’article L. 152-5-2 du Code de l’urbanisme.
Pour c’est intéressant ?
Le respect de certaines normes de construction faisant preuve d'exemplarité environnementale implique souvent une épaisseur supplémentaire des murs, sols et plafond. Ceci augmente la hauteur des étages et peut poser des difficultés dans le cas de PLU qui contraignent les hauteurs autorisées. Jusqu'à la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets du 22 aout 2021, le code de l’urbanisme ne permettait pas le dépassement en hauteur pour les constructions innovantes par rapport aux constructions traditionnelles, sans modification du PLU et intégration d'une clause spécifique (3° de l'article L. 151-28).
Le décret et l’arrêté précités actualisent la définition de l’exemplarité énergétique en s’appuyant sur les indicateurs de la nouvelle réglementation environnementale pour le bâtiment RE2020.
Ils modifient également l’article R. 171-3 du CCH pour revoir et simplifier la définition de l’exemplarité environnementale permettant de justifier de la dérogation de l’article L. 151-28 et du bonus de constructibilité de l’article L. 152-5-2.
A cet égard, il est prévu qu’« une construction fait preuve d’exemplarité environnementale si elle atteint des résultats minimaux en termes d’impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment ». C’est l’arrêté du 8 mars 2023 qui a fixé ces résultats minimaux. Ces résultats minimaux attendus en matière de besoin en énergie, de consommation d’énergie primaire et d’énergie primaire non renouvelable sont renforcés et doivent être inférieurs de 10 % par rapport à ceux imposés par la RE2020.
Ensuite, le décret modifie le périmètre de cette dérogation, pour permettre son application à tous les bâtiments soumis à l’application de la nouvelle règlementation RE2020.
S’agissant de la possibilité de la majoration de la hauteur, l’article R. 152-5-2 prévoit désormais que l’augmentation de la hauteur ne peut être supérieure :
A 25 centimètres par étage ;
Et ne peut augmenter de plus de 2,5 mètres la hauteur permise par le PLU.
Le pétitionnaire doit démontrer que l’augmentation de la hauteur est rendue nécessaire par les efforts d’exemplarité énergétique. L’ajout d’un étage n’est en outre pas autorisé à ce titre.
Le nouvel article R. 431-31-3 du Code de l’urbanisme prévoit enfin une nouvelle pièce du dossier de demande de permis de construire lorsque le pétitionnaire entend bénéficier de cette dérogation, visant à prouver l’exemplarité environnementale de la construction par la prise en compte des critères de performance environnementale requis.
#3. Entrée en vigueur de l’obligation de réaliser un audit énergétique pour la vente de maisons individuelles et des bâtiments d’habitation collective en monopropriété
La loi Climat et Résilience a créé l’article L. 126-28-1 dans le CCH, fixant une nouvelle obligation pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitation collective en monopropriété : la réalisation d’un audit énergétique.
Ces dispositions sont applicables depuis le 1er avril 2023 aux logements classés F et G. A compter du 1er janvier 2025, l’audit énergétique concernera les logements classés E et à partir du 1er janvier 2034 ceux classés D.
L’audit énergétique vise à permettre aux acquéreurs de ces logements fortement consommateurs d’énergie de bénéficier de la présentation de scénarios de travaux pour atteindre une rénovation énergétique performante. Ces scénarios doivent présenter un coût qui n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien.
#4. Annulation possible des permis de construire en cas de non-respect de la séquence ERC
Par un jugement du 6 avril 2023, le TA de Montreuil a rappelé, à l’occasion d’un projet relatif à l’extension du centre commercial de Rosny sous-bois, l’importance du respect de la séquence ERC et que son non-respect peut entrainer l’annulation des autorisations de construire relatives aux projets.
Pourquoi c’est intéressant ?
Si un projet immobilier est de nature à porter atteinte à l’environnement, ce dernier peut faire l’objet d’une étude d’impact dans laquelle son porteur doit prévoir les mesures qu’il envisage mettre en œuvre pour, tout d’abord, Eviter les impacts que le projet cause à l’environnement, puis, s’il ne les a pas évités, pour les Réduire et enfin en dernier recours, pour les Compenser.
C’est ce que l’on appelle la séquence ERC.
#5. Le « coup de gueule » de la Présidente de Nexity, Véronique Bédague
Pour terminer cette newsletter, nous vous laissons prendre connaissance du post sans concession de Véronique Bédague qui dresse un portrait au vitriol du marché actuel du logement et exhorte l’état d’intervenir.