Mars 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀

#1. L’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite

Par une décision en date du 18 janvier 2023, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation a jugé que l’exercice d’une activité prohibée par le règlement constitue un trouble manifestement illicite avec toutes conséquences y compris en référé (remise en état, cessation de l’activité sous astreinte, etc.).

Le fait que le syndic soit resté inactif et que d’autres copropriétaires exercent une activité interdite n’est pas de nature à remettre en cause cette décision.

Pourquoi c’est intéressant ?

Une décision qui vient illustrer un des points d’alerte que nous faisions dans le #3, en cas de rachat de combles ou de surélévation d’une copropriété. Elle vient rappeler l’importance qu’il y a à consulter le règlement de copropriété avant de commencer un projet et de la nécessité d’éventuellement le faire modifier.

#2. Le Conseil d’Etat vient nous éclairer concernant l’articulation entre permis de construire et ERP

Par un arrêt en date du 13 janvier 2023, le CE est venu confirmer qu’un permis de construire peut être accordé, même si son bénéficiaire n’a pas obtenu son autorisation ERP.

Rappelons, à ce titre, que l’article L. 122-3 al. 3 du Code de la construction et de l’habitation (anciennement Art. L. 111-8) dispose que “lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public.”

Pourquoi c’est intéressant ?

Le passage des commissions de sécurité est un véritable sujet en fin d’opération. Le CE vient ici préciser que lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un ERP n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente, peut légalement délivrer le permis mais doit mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public.

#3. On y arrivera peut-être “à l’usure”

Depuis le 1er mars, le taux maximal (connu sous l’appellation du taux d’usure) a été une nouvelle fois augmenté. Ainsi, à titre d’exemple, pour les emprunts de 20 ans et plus ce taux est passé de 3,79 % à 4 %, selon un avis publié au Journal Officiel. A noter également, le taux d’usure est désormais mis à jour tous les mois et non plus tous les trois mois.

Pourquoi ça nous plait ?

Ce nouveau mécanisme devrait permettre de fluidifier le marché en étalant dans le temps le nombre de dossiers à traiter par les banques. Il devrait également permettre d’éviter que les emprunteurs, bloqués par le taux d’usure, n’aient à attendre trois mois avant de décrocher un crédit.

#4. Pourtant les promoteurs adoraient les chartes “promoteurs” (non, en fait, ce n’est pas vrai)

Quel promoteur n’a pas été un jour confronté à la demande d’une des communes de son territoire de signer la fameuse Charte promoteurs ?

De nombreuses collectivité ont trouvé dans cet outil le moyen d’obtenir des promoteurs des engagements renforcés en matière de procédés constructifs, de raccordement aux réseaux de chaleur urbain, d’utilisation de matériaux biosourcés, de préservation de végétation existante.

Par une décision rendue le 26 janvier 2023, le TA de Rouen a considéré que la charte de l’urbanisme et du cadre de vie qui lui était soumise devait regardée comme imposant aux promoteurs des règles impératives en matière d’aménagement qui relèvent par leur nature du domaine de la loi et du règlement et excédent en conséquence la compétence de la collectivité. Il a donc prononcé l’annulation de la délibération par laquelle le conseil municipal avait approuvé cette charte.

#5. On parle du ZAN

Discutée en séance publique depuis le 14 mars, la proposition de loi d’initiative sénatoriale visant à répondre aux difficultés auxquelles font face les collectivités dans la mise en œuvre des objectifs du « zéro artificialisation nette » (ZAN) des sols d'ici 2050, a été adoptée en première lecture dans la nuit de jeudi à vendredi. Le texte s'organise autour de quatre axes :

• favoriser le dialogue territorial et renforcer la gouvernance décentralisée;

• accompagner les projets structurants de demain ;

• mieux prendre en compte les spécificités des territoires ;

• et prévoir les outils pour faciliter la transition vers le ZAN.

Que faut-il retenir ?

• Le calendrier est recalé d’un an, mars 2025 au lieu de mars 2024 pour la modification des Sraddet1 en adaptant les étapes de leur procédure de modification.

• Les Scot et les PLU devront être dans un rapport de prise en compte, de compatibilité, et non de conformité avec les Sraddet qui définissent la territorialisation de la baisse de l’artificialisation.

• Le texte prévoit un “compter à part” pour les projets d’intérêt général ou national. Ainsi, “l’artificialisation des sols ou la consommation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers, résultant de projets de construction, d’aménagement, d’infrastructures ou d’équipements d’ampleur nationale ou européenne et qui présentent un intérêt général majeur, n’est pas comptabilisée pour évaluer l’atteinte des objectifs de réduction du rythme de l’artificialisation ou de la consommation d’espaces prévus au présent article et intégrés aux documents de planification”.

• La mise en œuvre d’une gouvernance décentralisée pour répondre aux critiques des collectivités de prise en compte des spécificités de leur territoire.

#6. Dématérialisation des demandes d'autorisation d'urbanisme : des difficultés persistantes, surtout pour les petites communes

L'Association des maires de France (AMF) a publié en janvier 2023 les résultats d'une enquête nationale sur la mise en œuvre de la dématérialisation des demandes d'autorisation d'urbanisme depuis le 1er janvier 2022.

Pour mémoire, c’était un sujet qui avait été identifié par Antoine, lors de notre premier numéro.

Disparités en termes de préparation des services de l'Etat, problèmes liés à certains logiciels de traitement des demandes et aux dysfonctionnements de la plateforme nationale PLAT'AU, difficultés liées à l'accès à Internet, manque de formation des agents... les freins à lever sont encore nombreux, surtout dans les petites communes.

Pour les fans des rapport, c’est par ici (source AMF).

#7. De nouvelles obligations du coté des vélos

Les nouvelles obligations en matière de stationnement des vélos, qui résultent de la loi sur les mobilités de 2019, sont entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Pourquoi nous le rappelons ?

L’arrêté d’application du 30 juin 2022 précise dans un tableau le nombre minimal d’emplacements destinés au stationnement sécurisé des vélos.

Alors que nous raisonnions par le passé en termes de superficie minimal à allouer sur les opérations aux locaux vélos, il faut désormais satisfaire un nombre de vélos à ranger dans ces locaux. Les échanges que nous avons eu avec quelques professionnels nous conduisent à vous alerter car on parle de multiplier par deux, voire par trois les exigences précédentes.

#8. Il n’appartient pas aux PLU de réglementer la dimension des places de stationnement

Dans une réponse ministérielle du 9 février 2023, il est rappelé que le règlement ou les OAP du PLU peuvent prévoir des dispositions portant sur le nombre maximal de places de stationnement à réaliser par logement. Ils peuvent également spécifier les types de revêtements à utiliser, le type de place en fonction des caractéristiques du véhicule (motorisé, vélo, autopartage, etc.). Toutefois, le dimensionnement de places de stationnement ne relève pas du PLU. Il relève de la norme NF P91-100 pour les parkings accessibles au public et de la norme NF P91-120 pour les parcs de stationnements privé.