Novembre 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines

Du coté des tendances …

#1 -Les deux premiers Contrat territoriaux pour le logement social signés à Dijon et Dunkerque

Le ministre du Logement était à Dijon le 9 novembre et à Dunkerque le 16 novembre pour signer les deux premiers Contrats territoriaux pour la transition écologique et la production de logements sociaux.

A travers ces contrats d’engagement triennal territorialisés, l’objectif est de fixer des engagements de production et de rénovation par territoires qui permettront "de voir si les objectifs sont remplis et pourquoi les opérations ne sortent pas dans certains territoires". Dans le détail, les contrats portent quatre objectifs :

• La production de logements sociaux et intermédiaires,

• La rénovation du parc social existant et la mise aux normes d’une politique de mobilité résidentielle dans le parc social,

• Le déploiement de personnels de proximité dans les immeubles,

• Le développement de services aux locataires.

Espérons que ces initiatives soient de nature à répondre aux problématiques que rencontre actuellement le secteur …

#2 - Immobilier en 2024 : crise ou opportunité ?

Plutôt que d’évoquer au travers de chiffres ou graphiques que vous connaissez mieux que nous, la particularité de la crise immobilière que nous rencontrons actuellement, nous avons choisi de vous partager un épisode intéressant du podcast “Ca fait un bail” avec Vincent Pavanello, sur l’état de l’immobilier aujourd’hui, les origines de la crise, ses impacts et les éventuelles opportunités.

Bonne écoute.

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Du coté JP, des dispositions législatives et réglementaires …

#3 - Pour la Cour Administrative d’Appel de Nancy, un projet de construction de logements locatifs sociaux ne constitue pas forcément une raison impérative d’intérêt public majeur permettant d’obtenir une dérogation espèces protégées

Deux sociétés d’HLM de l’est de la France projetaient de réaliser, sur la commune de Villers-Les-Nancy, une opération comprenant des logements sociaux. Ces deux sociétés ont obtenu une dérogation préfectorale espèces protégées par suite de la découverte à proximité et sur le site de spécimens de salamandres tachetées (espèce protégée). L’association « La Salamandre de l’Asnée » et une soixantaines de riverains ont contesté devant le TA de Nancy cet arrêté préfectoral et obtenu son annulation.

Les deux sociétés d’HLM ont fait appel de ce jugement mais la CAA de NANCY a considéré, par une décision du 28 septembre 2023, qu’un projet de construction de logements sociaux ne remplit pas automatiquement la condition de raison impérative d’intérêt public majeur.

Pourquoi c’est intéressant ?

Comme vous le savez, s’il s’avère qu’un projet immobilier nécessite l’obtention d’une dérogation espèces protégées, c’est-à-dire si le projet porte une atteinte suffisamment caractérisée à une espèce protégée malgré les mesures d’évitement et de réductions prévues, le porteur de projet doit déposer une demande de dérogation.

L’obtention de la dérogation est soumise à 3 conditions cumulatives définies à l’article L. 411-2 du code de l’environnement, à savoir :

• Il n’existe pas d’autre solution alternative satisfaisante pour réaliser votre projet,

• Le projet ne nuira pas au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle,

• Le projet répond à une raison impérative d’intérêt public majeur.

Concernant cette dernière exigence, beaucoup ont considéré que la réalisation d’une opération de logements (qui plus est sociaux) permettait de facto de la satisfaire.

La Cour répond par la négative malgré l’argumentation intéressante du conseil des bailleurs sociaux qui a essayé de défendre le fait que :

• La raison impérative d’intérêt public majeur justifiant que le projet déroge à l’interdiction est constituée par la construction de 16 logements en accession sociale et de 60 logements locatifs sociaux,

• La réalisation de ce programme aurait permis d’atteindre l’objectif de 20% fixé par la loi SRU et de répondre aux objectifs de mixité sociale prévus par le PLH,

• Aucune autre solution satisfaisante d’implantation n’existait sur la commune permettant la construction de ces logements.

#4 - Finalement, la taille ça compte

A l’occasion du recours contentieux porté contre le permis de construire autorisant, dans le silence du PLU, l’extension d’une maison individuelle de 63m² pour porter sur surface à 329m², le Conseil d’Etat a rappelé, dans un arrêt en date du 9 novembre 2023, que, lorsque le règlement du PLU ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si l’extension d’une construction comporte une limitation quant à ses dimensions, elle doit s’entendre comme un agrandissement de cette construction, présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.

#5 - Que se passe-t-il lorsque le délai d’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme est irrégulièrement modifié par le service instructeur ?

A l’occasion d’une précédente brève, nous avions évoqué l’arrêt du Conseil d’Etat en date du 9 décembre 2022 (Conseil d'Etat, 9 décembre 2022, n°454521) selon lequel la demande illégale d'une pièce complémentaire n'a pas d'incidence pour la naissance d'une décision implicite d'acceptation.

Dans la lignée de cet arrêt, le Conseil d’Etat vient de rappeler qu’en cas de majoration du délai d’instruction non conforme au code de l'urbanisme, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai initial.

Pourquoi c’est intéressant ?

Comme vous le savez, il n’est possible pour le service instructeur de prévoir une prolongation du délai d'instruction que dans les conditions et les cas prévus par le code de l'urbanisme ; cette évolution devant être notifiée dans le délai d'un mois à la suite du dépôt de la demande.

Le Conseil d'Etat rappelle qu'une modification du délai d'instruction notifiée après l'expiration du délai d'un mois prévu à l'article R. 423-18 n'a pas pour effet de modifier le délai d'instruction de droit commun à l'issue duquel naît un permis tacite ou une décision de non-opposition à déclaration préalable. C’est également le cas lorsque la modification du délai, bien que notifiée dans le délai imparti, ne correspond pas à l'une des différentes hypothèses prévues par le code.

#6 - Les demandes d’autorisations et de certificats d’urbanisme n’ont plus à être transmises au Préfet

Connaissez-vous l’article R 423-7 du code de l’urbanisme ?

Avant le 10 novembre, le 1er alinéa de cet article prévoyait que :

"Lorsque l'autorité compétente pour délivrer le permis ou pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une DP est le maire au nom de la commune, celui-ci transmet un exemplaire de la demande ou de la déclaration préalable au préfet dans la semaine qui suit le dépôt".

sauf que dans le terrain cette pratique ne s’est jamais vraiment imposée, les acteurs considérant qu’elle était source de complexité et inefficace et qu’il convenait d’attendre le terme du délai d'instruction ou la signature de l'acte pour que la transmission soit opérée.

Le décret du 10 novembre 2023 vient abandonner cette exigence en supprimant le 1er alinéa de l’article R 423-7 du code de l’urbanisme.

#7 - Le droit des générations futures à vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé consacré par le Conseil Constitutionnel

A l’occasion d’un recours contre la DUP d’un centre de stockage de déchets radioactifs prévu dans la Meuse, le Conseil Constitutionnel a été destinataire d’une QPC concernant la conformité de l’article L. 542-10-1 du code de l’environnement relatif aux installations nucléaires de stockage de déchets radioactifs à la Constitution.

Par sa décision du 27 octobre 2023, le Conseil constitutionnel consacre le droit des générations futures de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé en combinant l’article 1er de la Charte de l’environnement et l’alinéa 7 de son préambule.

Pourquoi c’est intéressant ?

Ainsi que le rappelle Maître Marie-Laetitia de la Ville-Baugé, dans un post LinkedIn, cette décision est importante car le législateur se voit imposer, pour la première fois, de veiller à ce que « les choix destinés à répondre aux besoins du présent ne compromettent pas la capacité des générations futures et des autres peuples à satisfaire leurs propres besoins ».ontenu de mon poste