Septembre 2023 - Les actualités marquantes et intéressantes des dernières semaines 👀

Du coté des tendances …

#1. Un nouvel entretien de Véronique Bédague, dans les colonnes du Monde, sur l’importance de la crise du logement que nous vivons actuellement, est à lire ici

Non, nous n’avons pas, chez (Un)Mute, totalement craqué pour la PDG du groupe NEXITY dont nous vous relayons à nouveau les propos 👨‍❤️‍👨.

Il s’avère que cette personne s’exprime régulièrement dans la presse, qu’elle essaie depuis plusieurs mois d’attirer l’attention de tous les acteurs sur cette problématique et qu’elle a une analyse particulièrement fine.

Plus que jamais, dans une telle période, s’il est important de renforcer la connaissance des territoires, la connaissance des produits, il nous semble primordial de renforcer la connaissance des montages juridiques, notamment pour rassurer les collectivités sur la faisabilité des opérations.

#2. D'après les informations qui ont filtré du Conseil national de la refondation plénier du 7 septembre, Emmanuel Macron s'est engagé à mettre au point un projet de loi logement pour parer à l'"urgence" de la crise.

Nous vous en dirons plus dés que nous aurons plus d’information sur le sujet. D’ici là 🤞.

#3. A lire ici, une étude de l’ANCOLS sur le coût de production du logement social, au travers d’une analyse comparative des modes constructifs Maîtrise d’Ouvrage Directe (MOD) / Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les spécialistes pourront consulter l’étude de juillet 2023 mais la note de synthèse est également très instructive 👩‍🎓.

Alors, qui gagne le match ?

• en terme de proportion : avantage à la VEFA,

• en terme de coût au m² et de délai : avantage à la VEFA,

• en terme de qualité architecturale : avantage à la MOD.

Du coté des textes et des JP …

#4. Le cadre normatif du ZAN continue de se dessiner

Comme vous le savez, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé l’objectif de zéro artificialisation nette, qui pose une limite chiffrée à la consommation de fonciers non-artificialisés.

La loi ZAN de juillet 2023 vient compléter le cadre normatif mis en place. On y retrouve notamment :

• La création de plusieurs instances de dialogue et de conciliation afin de favoriser un dialogue entre collectivités ainsi qu’entre celles-ci et l’Etat,

• Des précisions sur les conditions d’identification des projets d’envergure « nationale ou européenne »,

• La création d’une « surface minimale » pour les communes. Celles-ci ont la possibilité de mutualiser la superficie minimale à l’échelle intercommunale.

• La modification du calendrier pour l’intégration des nouveaux objectifs de sobriété foncière dans les documents de planification : novembre 2024 pour les documents de planification régionale, février 2027 pour les SCoT et février 2028 pour les PLU(i) et cartes communales.

Plusieurs décrets ont d’autre part été mis en consultation cet été pour modifier ceux parus le 29 avril 2022 :

• Le projet de décret relatif à l’évaluation et au suivi de l’artificialisation des sols,

• Le projet de décret relatif à la mise en œuvre de la territorialisation des objectifs de gestion économe de l’espace et de lutte contre l’artificialisation des sols.

Si vous souhaitez allez plus loin, nous vous conseillons la très bonne analyse de ce texte qui nous est livrée par Intercommunalités de France.

#5. Les transactions mettant fin à un recours contre une autorisation de construire doivent bien être enregistrées

L’article L. 600-8 du code de l’urbanisme prévoit une obligation d’enregistrement devant l’administration fiscale, dans un délai bref d’un mois, des transactions ayant pour objet le désistement d’un recours contentieux contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager.

A défaut, la contrepartie consentie au requérant est réputée sans cause et sujette à une action en répétition (le requérant est donc obligé de rembourser au promoteur l’indemnité prévue au protocole d’accord), alors que le titulaire de l'autorisation d'urbanisme qui faisait l'objet du recours conserve le bénéfice du désistement.

Interrogé dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionalité (QPC), le Conseil Constitutionnel est venu confirmer, par une décision du 14 septembre 2023, que la différence de traitement entre les parties à la transaction était conforme à la constitution.

#6. Les ordonnances prises en application de la loi relative à l’accélération de la délivrance et la mise en œuvre des autorisations d’urbanisme permettant la reconstruction et la réfection des bâtiments dégradés suite aux émeutes survenues entre le 27 juin et le 5 juillet 2023 sont sorties

Nous vous parlions, dans l’aparté n° 5, du projet de loi relatif à l’accélération de la délivrance et la mise en œuvre des autorisations d’urbanisme permettant la reconstruction et la réfection des bâtiments dégradés suite aux émeutes survenues entre le 27 juin et le 5 juillet 2023, qui devait passer le lendemain en examen au Sénat.

La loi a depuis été promulguée (le 25 juillet 2023) et elle autorise le gouvernement à prendre des ordonnances dans trois domaines : urbanisme, marchés publics et financement de travaux publics par les collectivités locales :

• L’ordonnance du 13 septembre 2023 adapte temporairement le code de l’urbanisme pour faciliter la reconstruction des bâtiments publics ou privés détruits ou dégradés et gagner plusieurs mois sur les procédures. Les bâtiments pourront être reconstruits à l’identique, même si les règles d’urbanisme ont changé, avec possibilité d’y apporter des modifications limitées et des améliorations en termes de performance environnementale, de sécurité ou d'accessibilité. Cette ordonnance permettra également le démarrage des travaux préparatoires (terrassements, fondations...) dès le dépôt de la demande d’autorisation d'urbanisme. Elle visera, en outre, à accélérer l’instruction des autorisations d'urbanisme.

• S'agissant de la reconstruction ou réfection des bâtiments et équipements publics, cette fois, l’ordonnance du 26 juillet 2023 permet d’accélérer les procédures de passation et de conclusion des marchés publics, y compris de maîtrise d’œuvre, afin de faciliter le retour au fonctionnement normal des services publics dans les meilleurs délais. .

• Enfin, l’ordonnance du 13 septembre 2023 permet de faciliter le financement des projets de reconstruction des bâtiments et équipements publics locaux dégradés ou détruits. Le fonds de compensation de la taxe sur la valeur ajoutée (FCTVA) pourra être versé de manière anticipée l’année d’exécution des dépenses. L’obligation de participation minimale de la collectivité maître d’ouvrage ne sera pas applicable au financement de ces projets, les subventions pouvant ainsi couvrir jusqu’à 100% du coût des travaux. De même, le plafonnement des fonds de concours versés entre les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et leurs communes membres sera supprimé.

#7. Une voie publique ne constitue pas une limite séparative

Dans le cadre d’une opération, il n’est pas rare de s’interroger sur les limites séparatives d’une emprise foncière pour déterminer la faisabilité d’une opération.

Le Conseil d'Etat, dans un arrêt rendu le 05 juillet 2023 publié aux Tables du Recueil Lebon a réaffirmé sa jurisprudence selon laquelle "les limites séparatives s'entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d'assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu'il ne s'agit pas de voies ou d'emprises publiques".

Dans l'affaire jugée par le Conseil d'Etat, un requérant contestait la légalité du permis de construire au motif que la règle du PLU qui imposait un retrait par rapport aux limites séparatives n'avait pas été respectée.

Cet argument n’a pas été retenu par le Conseil d'Etat qui a jugeait que :

"Contrairement à ce que soutient la requérante, le tribunal n'a pas entaché d'irrégularité son jugement en ne répondant pas au moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 7.2 du règlement du plan local d'urbanisme, qui définit les modalités de calcul des retraits dont l'article UD 7.1 impose le respect par rapport aux limites séparatives, ce moyen étant inopérant dès lors que, la rue des Chalets étant une voie publique, elle ne pouvait constituer une limite séparative".

#8. Précisions sur la durée des baux signés par les exploitants des résidences de tourisme

JURIDIM s’est fait l’écho d’un arrêt de la Cour de Cassation du 7 septembre 2023 apportant des précisions intéressantes sur la durée des baux commerciaux conclus par les exploitants de résidences de tourisme :

“En premier lieu, la Cour de Cassation rappelle les dispositions de l'article L 145-7-1 du Code de Commerce suivant lesquelles "les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale".

En deuxième lieu, La Cour de Cassation rappelle que ce texte est d'ordre public et que les parties ne peuvent donc y déroger.

Enfin, en troisième lieu (et c'est l'apport de cet arrêt), la Cour de Cassation juge que ce texte qui prévoit une durée ferme de 9 ans obligatoire ne s'applique pas aux baux renouvelés.”